Registro ou averbação?



Antes de diferenciar registro de averbação, é preciso pontuar de que tipo de registro estamos falando.


O termo registro pode significar tanto um modo específico de aquisição da propriedade (registro da escritura de compra e venda), quanto um ato formal que concede publicidade à aquisição que já ocorreu pelas vias da sucessão (registro do formal de partilha) ou usucapião (registro da sentença de usucapião na usucapião judicial ou da aquisição pela usucapião extrajudicial).


Aqui trataremos do registro como modo de aquisição da propriedade. Tamanha é sua importância que é preciso registrar a escritura de compra e venda tão logo esta seja lavrada, uma vez que o registro só começa a produzir o efeito desejado de transmissão da propriedade a partir do momento em que o comprador apresenta a escritura ao RGI competente e o oficial prenota o protocolo. Em outras palavras: só a partir da prenotação, ou seja, da anotação prévia que o oficial do registro faz da entrada da escritura no RGI, é que a propriedade do imóvel passa a ser do comprador.


Pelo princípio da concentração na matrícula imobiliária, todas as situações jurídicas que importem modificação de direitos sobre o imóvel devem ser anotados (registrados ou averbados) na matrícula, sob pena de não poderem ser arguidos contra terceiros. Ou seja, devem ser conjugadas na matrícula todas as informações que dizem respeito ao imóvel, e o que nela não constar não poderá ser oposto a terceiro.


Na acepção que interessa ao direito imobiliário, registro é o ato que constitui, transmite ou modifica um direito real, a exemplo do registro da escritura pública de compra e venda, do registro de alienação fiduciária e do registro de usufruto. Já a averbação é o ato que anota as alterações e extinções referentes ao imóvel ou à pessoa que conste no registro, a exemplo da alteração do nome do titular ou do nome do logradouro público.


No que diz respeito ao registro para fins de aquisição da propriedade, a regra está inscrita no art. 1.245, caput do Código Civil, que diz assim:


Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Como já anunciado, tanto o registro quanto a averbação são atos que constam na matrícula do imóvel, instrumento que apresenta o histórico do bem e que deve abranger todas as transferências de propriedade já ocorridas (atos de registro), bem como todas as alterações já sofridas (atos de averbação).


Portanto, além de transmitir a propriedade, o registro tem o importante atributo de informar a sociedade sobre a situação jurídica do bem imóvel que foi negociado. Neste sentido, é o registro que gera eficácia real à escritura, ou seja, o título registrado pode ser oposto a terceiros, e isto porque tudo que consta na matrícula se presume de conhecimento público.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Raquel Morgan

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