Regularização de imóvel por meio da regularização fundiária urbana (REURB)



Antes de te contar como a Regularização Fundiária Urbana (REURB) funciona, vou te explicar o porquê houve a necessidade de implementá-la.


Com a expansão desordenada das cidades, houve um aumento nos núcleos urbanos informais e clandestinos, visto que ao invés de serem adotados os requisitos que a legislação determinava para a urbanização, foram fracionando os imóveis sem a observância do que era necessário.


Isso ocorreu e ocorre até hoje por falta de fiscalização do Município, que é o órgão competente por cuidar destas questões.


Diante disso, o caos se instalou em muitas cidades, pois surgiram diversas habitações em situações precárias, onde a maioria dos posseiros e moradores não conseguem ter acesso às infraestruturas básicas, como água e energia. Além disso, perdem oportunidades de negócios, visto que em muitos casos, o imóvel não estando regularizado não podem comercializá-lo.


Por conta disso, o legislador se preocupou em criar leis que oportunizassem a regularização desses imóveis, no fim maior de garantir o direito social à moradia e às condições de vida adequadas.


Bom, agora que você já sabe um pouquinho dos problemas que a lei veio resolver, vou falar resumidamente sobre ela. Digo, resumidamente, pois não teria espaço nesta única postagem para descrevê-la de forma completa. Mas garanto que já te dará uma boa noção do que se trata e como funciona.


Em 11 de julho de 2017 foi publicada a Lei 13.465, que no seu artigo 9° menciona que a Regularização Fundiária Urbana (REURB), será composta de procedimentos que “abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes”.


Estes procedimentos poderão ser adotados em duas modalidades, sendo elas:


REURB de Interesse Social (REURB-S):

Destinada aos núcleos urbanos ocupados predominantemente por moradores de baixa renda, que terão como vantagem a isenção dos custos de obras de infraestrutura, pois competirá ao Município implementá-las, bem como das custas e emolumentos pertinentes;


REURB de Interesse Específico (REURB-E):

aplicada aos núcleos urbanos informais ocupados por população que não se enquadra nos parâmetros de baixa renda. Por conta disso, serão responsáveis pelas obras de infraestrutura e custearão toda e qualquer despesa com o procedimento.


A Regularização Fundiária Urbana (REURB) será aplicada para incorporar os núcleos urbanos informais constituídos até 22 de dezembro de 2016 ao território urbano regular, concedendo a posse e a propriedade a seus ocupantes.


Conforme o artigo 14 da Lei 13.465, poderão requerer a REURB junto a prefeitura:


I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta;
II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana;
III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores;
IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
V - o Ministério Público.

Portanto, as pessoas ou os órgãos acima, poderão apresentar o requerimento juntamente com o projeto técnico da área a ser elaborado pelo profissional competente, estudos técnicos e preliminares, cronograma físico das obras, termo de compromisso assinado, entre outros documentos exigidos pelo Município (artigo 35 da Lei 13.465).


Após, caberá ao Município enquadrar a modalidade da REURB, bem como aprovar os documentos apresentados, expedindo assim, a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) que será encaminhada para registro no Ofício de Registro de Imóveis competente (artigo 41 da Lei 13.465).


Essa regularização dos imóveis tem como objetivo conceder um título hábil que possa ser registrado aos ocupantes, o que trará diversas vantagens, conforme posso elencar:


  1. Os municípios poderão ter maior controle da área e instituir tributos;

  2. Os posseiros poderão ter acesso ao sistema financeiro para melhorias no imóvel, bem como vendê-lo para compradores por meio de financiamentos imobiliários;

  3. Conferirá maior segurança jurídica, uma vez que os imóveis estarão atualizados no sistema registral.


A irregularidade dos imóveis é a realidade de muitas pessoas, sendo assim, a Lei 13.465/2017 veio como instrumento de regularização dessas ocupações, pois haverá o reconhecimento e acolhida desta nova realidade urbanística.


Contudo, a REURB não deverá ser a regra, e sim apenas um meio para regularização de áreas que já estão consolidadas.


Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020.


Advogada Manuela Mathias


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