A hipoteca é um dos institutos que compõem o rol das garantias reais e carrega consigo a prerrogativa de relacionar o bem do devedor à satisfação de uma obrigação. É assim que a maioria das pessoas conhecem a hipoteca, ou seja, simplesmente como uma espécie de garantia real sobre coisa alheia.
Todavia, existe uma outra modalidade de hipoteca capaz de dar um “up” nas execuções judiciais em curso. Isso porque ela permite que o credor possa levar a registro junto ao Cartório de Imóveis a sentença decorrente da ação ajuizada contra o devedor para que seja constituída a hipoteca judiciária.
O registro da hipoteca judiciária grava o imóvel com um ônus real que assegura ao credor o direito de preferência em relação a outros possíveis credores, desde que observadas as prioridades já existentes no registro do título.
Qual a previsão legal?
A hipoteca judiciária não é um instituto recente. Desde 1973 o Código de Processo Civil dispõe sobre esta modalidade de garantia. Entretanto, as condições trazidas em 1973 não eram tão atrativas como atualmente são com o Código de Processo Civil atual.
Em 1973 o Código de Processo Civil admitia a hipoteca judiciária desde que o caso em questão estivesse relacionado ao pagamento de uma prestação satisfeita em dinheiro ou em coisa. Também havia a necessidade de solicitação mediante requerimento ao juiz para que fosse determinado o registro da hipoteca em cartório. Neste sentido, vejamos como a hipoteca judiciária estava prevista no Código de Processo Civil de 1973:
Art. 466. A sentença que condenar o réu no pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou em coisa, valerá como título constitutivo de hipoteca judiciária, cuja inscrição será ordenada pelo juiz na forma prescrita na Lei de Registros Públicos.
Considerando o disposto acima, verifica-se que as condições para invocar a hipoteca judiciária eram específicas e limitadas, fazendo com que o instituto fosse pouco utilizado. Todavia, o Código de Processo Civil de 2015 trouxe um desdobramento de possibilidades que tornou o instituto da hipoteca judiciária bem mais eficiente e atrativo, veja:
Art. 495. A decisão que condenar o réu ao pagamento de prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária valerão como título constitutivo de hipoteca judiciária.
Prontamente, já é possível verificar que foi abolida a necessidade de requerer ao juiz a determinação para o registro da hipoteca em Cartório. Também é possível constatar que passaram a contar como requisitos para a constituição da hipoteca judiciária as condenações que determinarem a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária. Essas são novas possibilidades que facilitam o trâmite, constituição e registro da hipoteca judiciária, assegurando uma execução judicial ainda mais eficiente.
Como funciona a hipoteca judiciária?
A hipoteca judiciária é realizada mediante a simples apresentação de cópia da sentença junto a Cartório de Registro de Imóveis competente, ou seja, na serventia onde está registrado o imóvel do devedor. Esta solicitação de registro da sentença independe de ordem judicial ou de qualquer outra manifestação do juiz.
O instituto da hipoteca judiciária será registrado e produzirá efeito de ônus real junto à matrícula do imóvel do devedor. Dará, então, publicidade a terceiros interessados sobre o compromisso de pagamento que o proprietário tem para com o credor e assegurará a este o direito de preferência de recebimento do crédito em relação a outros possíveis credores.
Vale lembrar que junto com a cópia da sentença é necessário que seja apresentado um requerimento da parte interessada indicando quais os bens que deverão ser objetos da hipoteca judiciária. Não há limites para o número de imóveis indicados à constituição da hipoteca, mas é importante que haja bom senso na prática do ato, pra que não sejam hipotecados imóveis para além do valor do crédito devido. O excesso pode ocasionar problemas futuros para o credor sem bom senso.
Ademais, de acordo com o art. 495, § 3o do Código de Processo Civil, após o registro da hipoteca judiciária, o credor tem o prazo de 15 dias para informar o juiz da causa sobre o ato. Esse intimará a outra parte para tomar ciência do registro.
A constituição da hipoteca judiciária vale a pena pois, garantirá ao credor o direito de sequela, ou seja, a garantia real permanecerá fixa sobre o imóvel e o acompanhará, ainda que este seja transmitido a terceiros. Trata-se de uma garantia real indivisível que não cessa enquanto a dívida existir. Verifica-se, portanto, que a hipoteca judiciária é um up que reveste de eficiência a execução judicial, estabelecendo uma garantia real ao credor que tem consigo a possibilidade imediata de gravar os imóveis que poderão ser futuramente executados em seu favor.
Em resumo,
O que preciso levar para o registro da Hipoteca Judiciária?
Cópia integral da sentença;
Requerimento da parte interessada indicando quais os imóveis devem ser gravados com a hipoteca
O que preciso fazer após o registro da Hipoteca Judiciária?
Devo informar, em até 15 dias, ao juiz do processo que realizei o registro da hipoteca judiciária.
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