Procedimento extrajudicial no caso de inadimplemento nos contratos com garantia de alienação fiduciária.
Atualmente, uma das modalidades de garantia mais utilizadas no momento da liberação do crédito imobiliário é a Alienação Fiduciária do próprio imóvel adquirido, ou seja, em caso de não pagamento das prestações, o seu bem é tomado pelo Banco.
Em outras palavras, no momento do financiamento imobiliário o credor – Banco (quase sempre um banco) – passa a ser o possuidor indireto do imóvel alienado ao passo que o devedor – Comprador – passa a ser o possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades inerentes ao bem alienado.
O que poucos sabem é que no momento da assinatura do contrato, o Banco atribui um valor para o imóvel recém-comprado, o qual na maioria das vezes é sensivelmente inferior ao preço de mercado do bem.
Assim, salvo exceções, com o atraso de 03 (três) prestações de seu financiamento imobiliário, o Banco Credor solicita ao cartório de registro de imóveis, no qual o bem encontra-se matriculado, a consolidação do mesmo. Com tal informação, o cartório envia uma notificação ao devedor para que este pague o débito em 15 (quinze) dias, sob pena de perda da propriedade de sua casa.
Caso o devedor não possa efetuar o pagamento das prestações em atraso, juros, multa, honorários advocatícios e demais consectários legais, a propriedade é automaticamente transferida para o Banco Credor, o qual receberá o seu crédito, no qual se inclui, inclusive, aluguel devido pelo devedor pela utilização do imóvel a partir da consolidação, com a quantia que vier a ser apurada na venda do imóvel em leilão.
A partir daí o referido leilão será realizado em duas praças (duas tentativas), onde o imóvel não poderá ser alienado, em primeira praça, por valor inferior ao valor do imóvel constante do contrato que instituiu a garantia de alienação fiduciária, hipótese em que será designada nova praça nos 15 (quinze) dias subsequentes à primeira.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida e das despesas, e, não havendo lance que alcance o valor da dívida, o Banco adjudica o imóvel e tem-se o débito por quitado, tudo isso administrativamente sem o crivo do judiciário.
Nesse caso, por exemplo, se o imóvel tem valor de mercado de R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) e no contrato atribui-se a garantia em R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) é por este valor que o mesmo será leiloado em patente prejuízo ao devedor.
Verifica-se assim que a venda através de leilão é o pior cenário possível ao devedor, já que além de perder o imóvel, em raras exceções terá algum saldo a receber, acabando por perder as várias prestações pagas, a entrada dada e as eventuais benfeitorias realizadas no imóvel.
Importante salientar que para analisar estes casos, é preciso contar com a assossoria de um advogado especilaizado em direito imobiliário, a fim de analisar todas as possibilidades viáveis para você, te garantindo toda a segurança jurídica durante todo este processo.