O que é a ata notarial na usucapião extrajudicial e como a família se prepara para ela?
Quando explico a usucapião em cartório para uma família, o documento que mais gera dúvida é a ata notarial na usucapião extrajudicial. As pessoas entendem a planta, entendem as certidões, mas não sabem o que o tabelião vai fazer, o que vai perguntar e o que precisam levar. Neste artigo, explico o papel da ata notarial e como eu oriento as famílias a se prepararem para ela.
O que é a ata notarial
A ata notarial é um documento lavrado pelo tabelião de notas em que ele registra, com fé pública, fatos que verificou ou que lhe foram demonstrados. O Código de Processo Civil a reconhece como meio de prova no art. 384.
Na usucapião extrajudicial, ela é exigida pelo art. 216-A, inciso I, da Lei 6.015/73. Sua função é atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e as circunstâncias. Em outras palavras, é a peça que conta, de forma oficial, a história da posse que fundamenta o pedido.
O que o tabelião verifica para ata notarial na usucapião extrajudicial
O tabelião não decide se a usucapião será reconhecida. Quem analisa o pedido é o oficial do Registro de Imóveis. O papel do tabelião é descrever com precisão o que encontrou, para que o oficial tenha base para decidir.
Na prática, a ata costuma trazer a identificação do imóvel e de quem pede a usucapião, a descrição de como a posse é exercida, o tempo de posse alegado, a modalidade de usucapião pretendida, os documentos apresentados e, quando houver, as declarações de testemunhas, como vizinhos antigos. O tabelião pode ir até o imóvel para constatar quem está lá, como ele é usado e quais construções existem.
Os documentos que eu peço para a família separar
Antes de agendar a ata, faço uma lista com a família. Ela costuma incluir os documentos pessoais de quem pede a usucapião, o contrato ou o recibo da compra antiga, se existir, os carnês de IPTU dos anos anteriores, contas de água, luz ou telefone em nome da família, comprovantes de obras e reformas, fotos antigas do imóvel e correspondências recebidas no endereço.
Nenhum desses documentos sozinho prova a posse. O que dá força ao pedido é o conjunto, organizado em ordem cronológica, mostrando que a família está ali, como dona, há tempo suficiente. Quando há lacunas, discutimos como preenchê-las antes do agendamento, e não durante.
Também peço que a família escreva, com as próprias palavras, uma linha do tempo do imóvel: quando chegou, quem morava ali, quando a casa foi ampliada, quando alguém faleceu ou se mudou. Esse texto simples não entra no pedido, mas me ajuda a conferir se os documentos contam a mesma história que a família lembra. Quando as datas não batem, é melhor descobrir isso em casa do que diante do tabelião.
Muitas vezes, essa conversa revela um documento esquecido, como um contrato guardado por um tio ou uma conta antiga, que fortalece o pedido.
As testemunhas e a soma das posses
Vizinhos antigos costumam ser as melhores testemunhas, porque viram a família chegar, construir e permanecer. Eu oriento a escolher pessoas que conhecem a história de verdade e que possam relatar fatos concretos, como o ano em que a casa foi construída ou quem morava ali antes.
Outro ponto que explico com calma é a soma das posses. Quando o imóvel passou de pais para filhos, a posse dos pais pode ser somada à dos filhos para completar o prazo legal. Isso é comum em imóveis de família e precisa estar bem descrito na ata. Situações com herdeiros têm cuidados próprios, que comentei em Posso usucapir um bem de herança?.
Depois da ata, o que acontece
Com a ata pronta, o pedido segue para o Registro de Imóveis com a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado, as certidões negativas e os demais documentos. O oficial verifica se tudo está em ordem, notifica quem não assinou a planta, dá publicidade ao pedido por edital e comunica os entes públicos.
Se não houver impugnação e os requisitos estiverem comprovados, a propriedade é registrada em nome do requerente.
Uma ata bem feita reduz exigências nessa fase, porque responde de antemão às perguntas que o oficial faria. É por isso que considero a preparação para a ata uma das etapas mais importantes da usucapião em cartório. Uma hora a mais de organização em casa costuma poupar semanas de exigências depois. Se você quer uma visão geral do procedimento, escrevi também sobre a rapidez e a comodidade da usucapião pela via extrajudicial.
Se a sua família tem um imóvel antigo que ainda não está no seu nome, posso analisar os documentos que vocês têm e orientar a preparação do pedido de usucapião em cartório, inclusive da ata notarial. Preencha o formulário logo abaixo para que possamos conversar:
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