Como faço para desmembrar um terreno?

Atualizado: Ago 19



Você já ouvir falar sobre o desmembramento de um terreno? Já precisou desmembrar um terreno? 

Conseguir um terreno do tamanho ideal para construir uma casa, herdar um terreno imenso com vários outros herdeiros, vender uma parte do terreno são situações que acontecem com muitos brasileiros diariamente. 

E para facilitar a vida de todos e evitar transtornos podemos recorrer a um recurso que hoje em dia é muito utilizado pelas construtoras e incorporadoras: o desmembramento de área


Afinal, o que é o desmembramento de terrenos? 


Desmembramento é a separação de um terreno em dois, ou até mais terrenos. Ou seja, é a subdivisão de um terreno em mais de uma parte habitável, as chamadas glebas, de acordo com as dimensões mínimas exigidas pelo município e sem a necessidade de criar, modificar ou ampliar logradouros e vias já existentes. 

É importante entender que o desmembramento dos terrenos segue legislações específicas em cada município e as dimensões devem seguir um cálculo mínimo para que a subdivisão seja permitida, de acordo com o plano diretor. 


Quais são os benefícios de desmembrar um terreno? 


O desmembramento pode ser uma ótima opção para quem construiu uma residência adicional no lar, mas ainda não fez a devida regularização, podendo, por exemplo, vender o imóvel adicional com mais facilidade. 


O IPTU pode ter menor custo, uma vez que é calculado de acordo com as dimensões totais do terreno. Ou seja, quanto maior for o terreno, mais caro o imposto a ser cobrado pelo município. 


Pode-se fazer a divisão do imóvel com um loteamento comercial, ou seja, utilizar a parte que será desmembrada para construir um negócio próprio ou até mesmo um ponto comercial para alugar para possíveis empresários/empreendedores. 

O desmembramento é benéfico para a família, pois é mais barato desmembrar seu terreno do que comprar uma casa ou apartamento novo. Portanto, a ideia de utilizar parte do terreno para garantir a independência residencial dos filhos é excelente. 

Por que as construtoras e os donos de loteamento fazem o desmembramento? 


Um dos segredos para o sucesso na construção civil é saber otimizar recursos. E um dos ativos mais caros de uma obra é o terreno sobre o qual os projetos serão construídos.

Nesta esteira, os motivos práticos que levam a empresa a se beneficiar de desmembrar seus terrenos é a facilidade de venda, ou seja, geralmente o terreno da construtora ou loteadora é enorme, diminuindo o número de possíveis compradores e, portanto, dificultando a venda.


Afinal, um grupo seleto de brasileiros tem realmente condições financeiras para comprar terrenos muito grandes. Além disso, o sonho da casa própria é uma das ideias mais enraizadas na cultura do brasileiro e geralmente só é possível em terrenos menores. Sendo assim é muito mais fácil dividir o terreno em várias partes para conseguir vender. 

Além do desmembramento de terrenos facilitar a venda, o valor de vários terrenos costuma ter margem de lucro maior do que a venda de apenas uma propriedade, ou seja  aumenta a margem de lucro das empresas


E quais são os passos para o desmembramento de terrenos? 


Fazer o desmembramento de um terreno tem algumas vantagens, mas também é preciso se preparar para a parte burocrática. Importante frisar que cada município tem suas próprias regras e especificações quanto ao desmembramento. 

Então é preciso conhecer o plano diretor do município onde se encontra o terreno e verificar quais são os requisitos específicos. 

Porém há aqueles passos que todos devem seguir, independentemente do município onde se encontra o terreno, sendo eles: 


  • A análise de um profissional habilitado pelo CREA 

É preciso que um profissional habilitado realize as devidas medições, delimitando a nova extensão do terreno atual e separando exatamente quanto desta área será desmembrada.  Esse profissional deverá fazer a nova planta dos dois terrenos e um memorial descritivo do lote contendo as medidas exatas, a medição total, as áreas que serão divididas, a descrição do local e outras informações.

Concluída esta fase, é necessário protocolar estes documentos (planta, memorial descritivo com ART) no local indicado pelo município, que procederá à análise do documento para determinar se concederão o alvará de desmembramento. Estando com a aprovação em mãos, emitida pela prefeitura, o próximo passo é: 


  • Registrar o novo imóvel em cartório 

Assim que a prefeitura notificar a aprovação, é necessário ir até um cartório e registrar o novo imóvel, com os novos dados de endereço, metragem, etc. É fundamental seguir todas as exigências do cartório para legalizar o registro do novo terreno. Providencie as assinaturas necessárias para que o novo empreendimento não seja exposto a risco de multas ou embargo da obra no futuro.


E quais são as maiores diferenças municipais com as quais é preciso ter cuidado? 

Existem diferenças em algumas exigências a depender do município e do estado em que se encontra o terreno, portanto é imprescindível ir até o órgão municipal e buscar as informações necessárias. Uma dica muito útil é ler atentamente o Plano Diretor do município, pois lá estarão todas as exigências importantes. 


Os pontos que geralmente mudam de um município para o outro são:

  • tamanho do lote;

  • ordem em que os procedimentos devem ser realizados;

  • preço de taxas e serviços obrigatórios no processo;

  • prazos de aprovação do pedido;

  • requisito de largura, tamanho de frente do terreno. 

Portanto, o desmembramento de terrenos é um recurso que pode ser muito bem aproveitado, são diversos os benefícios que ele traz para o construtor, além de ser um grande aliado na hora de realizar o sonho de ter a casa própria. 


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Conteúdo produzido por Paloma Baptista - palomapricila@yahoo.com.br

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