Condômino inadimplente pode ser impedido de usar áreas comuns do prédio?



Infelizmente quando se mora em um condomínio ainda existem aqueles condôminos que não arcam com os valores mensalmente, seja por falta de recurso financeiro ou por qualquer motivo que levem a inadimplência.


Nesta esteira é comum que no regimento interno possua uma cláusula onde conste que em caso de inadimplência o condômino ficará impedido de utilizar as áreas comuns do prédio.


Essa cláusula é legal? É possível restringir o direito de ir e vir do condômino inadimplente?

NÃO. O condômino que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas, elevadores, dentre outros.


Vejamos que o artigo 1.331 do código civil que trata sobre os condomínios diz:


Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, a propriedade da unidade imobiliária abrange correspondentemente a fração ideal de todas as partes comuns, ou seja, o proprietário do apartamento também é considerado proprietário das áreas comuns, com isso, a sua proibição de acessar a partes comuns estaria limitando o seu direito de propriedade.


Assim, o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.


Importante lembrar que o artigo 1.335 do Código Civil é claro ao garantir o uso das áreas comuns como um direito do condômino.

Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Então, o condômino tem o direito de usufruir e gozar de sua unidade autônoma e das partes comuns desde que não exclua ou embarace a utilização dos demais.


Ademais o artigo 1.336 do código civil abrange os deveres e quais são as penalidades do condômino que não cumpri com os deveres. Vejamos:


Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Então, a lei autoriza meios coercitivos e idôneos à satisfação do crédito, descabendo ao condomínio valer-se de sanções outras que não as pecuniárias expressa e taxativamente previstas na legislação para o específico caso de inadimplemento das despesas condominiais.


A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade.


Desta mesma forma foi o entendimento adotado pela 4ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.


Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que não há dúvidas de que a inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.


Conforme o relator o pagamento da taxa é "sem dúvida, o de maior relevo, por se relacionar diretamente com a viabilidade de existência do próprio condomínio". Mas ele afirmou ver "abuso" na vedação de ingressar em áreas comuns. Sendo considerada ilícita a determinação de que o inadimplente fica impedido de utilizar áreas comuns.


Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, entendeu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.


Portanto não é possível a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), por ir além dos ditames do princípio da dignidade humana, uma vez que a inadimplência não prejudica o direito de propriedade, que se estende ao uso das áreas comuns.

Referência: REsp 1699022


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