O que é uma Convenção de Condomínio?



Inegável que a cada ano que passa mais e mais pessoas buscam sua moradia nas construções multifamiliares, ou seja, nos prédios! Os fatores são diversos, há quem diga que faz essa opção por segurança, já ouvi dizer que é por economia, ou por comodidade e muitos fundamentam na localização que uma construção multifamiliar pode te proporcionar. Particularmente sou grande fã dessa modalidade de moradia, desde que nasci morei apenas durante 7 anos em casa, e mesmo sendo jovem na época, recordo no tamanho do trabalho que a casa dava aos meus pais.


Quando fui buscar meu caminho, a escolha foi: APARTAMENTO. E junto com a escolha do apartamento vem um instrumento chamado CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. Em termos bem simples posso te dizer que a Convenção de condomínio é a lei daqueles que circulam por aquele empreendimento, ou seja, ela regula questões de relacionamento e comportamento não só quem é morador, como também funcionários, visitantes...


A convenção de condomínio é um documento muitas vezes elaborado antes mesmo de existir a construção e é de suma importância, visto que irá regulamentar toda a vivência daqueles que escolheram morar ali.


A Lei nº 4.591 (Lei de Condomínio Edilícios e Incorporações Imobiliárias) trouxe muito sobre o assunto, veja:


Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Eu como advogada que atuo fortemente nesta área de incorporações imobiliárias, já li muitas convenções de condomínio, e acreditem: cada coisa que se regulamenta por aí que você não acreditaria sem ler com seus próprios olhos.


Neste post de hoje quero te apresentar quais os requisitos mínimos para a elaboração de uma convenção de condomínio, o que a lei impõe como mínimo necessário para considerar que a redação dada se trata de uma convenção:


Requisitos de validade da Convenção de Condomínio:

  1. Discriminação de áreas exclusivas e áreas comuns;

  2. Destinação do uso do empreendimento e finalidade de cada unidade;

  3. Modo de usar cada uma das áreas do empreendimento;

  4. Tratar sobre os encargos comuns do condomínio, forma de rateiro das despesas e forma de pagamento que deverá ser respeitada por cada condômino;

  5. Modo de escolha do síndico e do conselho consultivo ou fiscal;

  6. Função do síndico, dos conselhos e se haverá remuneração;

  7. Modo e prazo para a convocação das assembléias;

  8. Quorum para votação das assembléias;

  9. Tratar sobre o fundo de reserva;

  10. Quorum para a alteração da convenção de condomínio;

  11. Determinar sobre o Regimento Interno;

  12. Forma de administração do condomínio;

A previsão de cada um dos itens acima está parte na Lei nº 4.591 e parte no Código Civil.


Além dos requisitos acima apresentados, como falei anteriormente, cabe aos condôminos determinarem artigos que serão relevantes para a boa vivência no empreendimento, de modo que faça sentido para aquela pequena comunidade que inicia.


Perceba, ainda que a Convenção de Condomínio de determinado prédio não trate sobre alguns assuntos, a Lei menciona alguns pontos que são PROIBIDOS em todo e qualquer prédio do Brasil, veja:


Vedações expressas aos condôminos:

  • Alterar a fachada do empreendimento;

  • Alterar as esquadrias externas;

  • Destinar a unidade para uso diverso daquele determinado.


Há também um ponto importantíssimo na legislação sobre os condomínios que muitas vezes ficam silentes em suas convenções de condomínio, assim como, por não ter nada determinado por lá, acabam os síndicos não agindo como determinado, o assunto é: SEGURO OBRIGATÓRIO.


Lei nº 4.591. Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela Municipalidade..

Escreverei mais sobre esse assunto! Então, minha sugestão, você que mora em condomínio, pegue sua convenção de condomínio e leia o que trata lá. Depois você pode voltar aqui nesse post e me mandar dúvidas sobre a sua convenção de condomínio que eu vou produzindo mais conteúdos sobre o assunto!


Até logo!


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