Contrato de compra e venda ou contrato de cessão de direitos?



Se você está lendo este conteúdo, certamente é porque possui dúvida quanto o conceito de cada um. Quando devo pactuar um contrato de compra e venda e quando devo pactuar um contrato de cessão de direitos?


Contrato de compra e venda de imóveis

Instrumento particular que firma a compra e venda de imóvel entre comprador e vendedor.

É no contrato de compra e venda fica determinado:

  • Valor do negócio;

  • Forma de pagamento;

  • Descrição do imóvel;

  • Qualificação completa das partes.

O contrato de compra e venda não é o instrumento que permite que a verdadeira transferência imobiliária ocorra, ou seja, não é através da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel que você se tornará PROPRIETÁRIO de um imóvel.


Como está determinado no artigo 108 do Código Civil, para a transferência da propriedade imobiliária é necessário que seja lavrada uma Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel e o consequente registro do documento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.


O ponto principal do documento, por mais óbvio que pareça, é: O vendedor deve ser PROPRIETÁRIO.


Quando uso o termo "proprietário", estou falando da pessoa que consta na certidão de inteiro teor do imóvel, perceba o que impõe o artigo 1.245 do Código Civil.


Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Vamos falar da cessão de direitos agora.


Contrato de cessão de direitos de imóveis

No contrato de cessão de imóveis figura como CEDENTE aquela pessoa que não é proprietária, pois não seguiu a regra imposta pelo artigo 1.245 do Código Civil (transcrito acima).


É muito comum que pessoas realizem negócios imobiliários mas não trazem o negócio para a publicidade necessária que apenas o Registro de Imóveis pode alcançar.


Imagine que Maria comprou um imóvel de Joana.

Joana constava como proprietária na certidão de inteiro teor do imóvel.

Entre Maria e Joana ficou pactuado apenas um "contrato de gaveta" (leia mais sobre Contrato de Gaveta aqui).

Sendo assim, mesmo depois de anos, Joana se mantém como proprietária do imóvel ainda que já o tenha vendido e inclusive recebido todo o valor do negócio firmado.


Agora imagine que Maria pretende vender o imóvel. O primeiro interessado no imóvel solicita a documentação completa do imóvel e para sua surpresa o que encontra é que Maria não consta em lugar algum da documentação, apenas "uma tal de Joana".


Imprescíndivel mencionar que o negócio acima narrado é altamente arriscado. Te farei poucas e boas perguntas e você mesmo perceberá o risco que Maria esteve durante todo o período:

  • E se Joana morrer? Como será feito o inventário de Joana sem mencionar o imóvel em questão visto que consta como proprietário dela.

  • E se Joana desaparecer e Maria não conseguir mais qualquer contato?

  • E se Joana receber uma sentença judicial condenando ao pagamento de R$500.000,00 sem ter qualquer outro imóvel em seu nome ou dinheiro em conta bancária?

Sei que estamos pensando em diversos "e se"... Mas compreenda: os "e se" acima apresentados não só são possíveis como também são recorrentes.


Desde o início da minha atuação profissional acompanhando compra e venda de imóveis vi diversas situações com desfecho muito triste e carregado de muito prejuízo financeiro.


Quando se decide pela compra e venda de imóvel é indispensável uma análise profunda de todos os documentos do imóvel e do vendedor com principal intuito de firmar uma negociação segura.


Conteúdo criado por Mariana Gonçalves - Advogada especialista em Direito Imobiliário.

E-mail: mariana@marianagoncalves.com.br

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