O que é ITBI? Conheça pontos importantes sobre o imposto.

Atualizado: Jul 17


Talvez tenha sido justamente no momento em que você decidiu comprar um imóvel que descobriu a existência do ITBI. Fique tranquilo(a) no conteúdo de hoje eu vou te explicar o que é o tributo que envolve a compra do imóvel que você tanta deseja!

O ITBI é um tributo que está relacionado à compra de um imóvel. Você pagará apenas 1 vez, ou seja, ele é bem diferente do IPTU que você paga anualmente. Bem verdade que o valor é significativo, e por este motivo é tão importante que você se organize financeiramente para o pagamento do tributo, caso você não pague o ITBI você não poderá realizar a escritura pública de compra e venda do imóvel e consequente registro - passos que te darão a verdadeira segurança jurídica para o negócio (veja o aqui mais sobre o passo a passo da compra e venda de um imóvel AQUI)


Quais são os 6 principais tópicos que você precisa saber sobre o ITBI?


O que significa ITBI?


Significa: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.


Ou seja, sempre que alguém transfere onerosamente, ou seja, por uma valor, para outro um imóvel, é necessário que o pagamento do ITBI seja feito!

Conforme dispõe a Constituição da República Federativa do Brasil/1988 em seu artigo 156, II:


Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre: […] II. transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

Quem é responsável pelo pagamento do ITBI?

O ITBI será pago pelo COMPRADOR do imóvel.


Qual a previsão legal?

Art. 156 da CF/88 (conforme citado acima) e Art. 35 a 42 do Código Tributário Nacional e lei municipal.


Qual fato gerador* do ITBI?

*Compreenda por FATO GERADOR o momento em que determinado fato ocorre e que a ocorrência dele gera a obrigatoriedade do pagamento do tributo. 


Ocorre a obrigatoriedade do pagamento do ITBI quando houver a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. (conforme disposto na Constituição Federal)

Mas quando ocorre a transmissão da propriedade imobiliária?


Art. 1.245 do Código Civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

“Mariana! E como que o tabelionato me exige o pagamento do ITBI para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda? Visto que não ocorreu a transmissão da propriedade imobiliária ainda?”


Perceba o que dispõe o §7º do art. 150 da CF/88:


§7º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido.

Quem cobra e quem define a alíquota do ITBI?

Município onde o imóvel está localizado.


“E se o imóvel estiver em 2 municípios?”

Cada município cobrará proporcional.


Quando não será cobrado o ITBI?

Conforme dispõe o artigo 36 do Código Tributário Nacional:


Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra. Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.

A exceção está prevista no artigo 37 do CTN:


Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

E o que significa ATIVIDADE PREPONDERANTE?


O §1º do artigo mencionado traz o conceito:

Art. 37. […] §1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

Ou seja, quando essa atividade (compra e venda de imóveis e locação) for maior que 50% da receita operacional da Pessoa Jurídica nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes da transmissão.


Conteúdo criado por Mariana Gonçalves - Advogada especialista em Direito Imobiliário.


E-mail: mariana@marianagoncalves.com.br


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