Entenda o que é permuta imobiliária e como fazer.




Diante da escassez de terrenos, especialmente, nos grandes centros aliada à ausência de linhas de crédito exclusivas para a aquisição, a permuta imobiliária se colocou como uma das espécies mais praticadas do gênero “aquisição de imóveis”.


É um negócio jurídico fundamental para o desenvolvimento do mercado imobiliário. Dessa forma, permuta, no senso comum, é a simples troca, escambo.


No mundo jurídico, em Direito Imobiliário, a permuta ganha relevante significação. Então, é um dos instrumentos de extrema utilidade para as incorporadoras, que não possuem funding próprio, desenvolverem o seu produto.


O que é a permuta imobiliária?

De maneira bem simplificada, as incorporadoras administram a edificação e venda de imóveis na planta. Aliás, é um processo que dura em torno de 2 a 4 anos.


Isso depende do tipo do empreendimento, até a entrega do imóvel, com plenas condições de habitabilidade, ao seu comprador.


Como se trata de uma atividade programática e minuciosa, o estudo prévio do mercado para o empreendimento planejado afeta diretamente a escolha do terreno tido como ideal.


De modo geral, isso não acontece por acaso. Porque estamos falando de um segmento em que há:

  • Grande competitividade entre os seus players;

  • Intensa burocracia imposta pelos agentes estatais;

  • Forte variação de custos de seus insumos e matérias-primas;

  • Consumidores cada vez mais conhecedores do assunto e exigentes.


O lucro da incorporadora, que é a razão de ser de qualquer sociedade empresária, pode, no final das contas, ser bastante impactado.


Por esses motivos, a etapa anterior ao lançamento do empreendimento pode ser ainda mais demorada do que os próprios ciclos do seu desenvolvimento.


Cenário vantajoso para a incorporadora

Em um cenário como esse, principalmente para a incorporadora que está buscando se apresentar com solidez no mercado, conquistar ou manter seu renome, deve-se pensar o que seria mais vantajoso economicamente quando o objetivo é "adquirir um terreno".


Juntar um grande volume de dinheiro apenas para efetivar a sua compra. Mas, com a ciência de que precisará adquirir vários outros terrenos ou até mesmo simultaneamente, e ainda ter dinheiro para a construção.


A outra hipótese é utilizar esses recursos financeiros para injetar logo na própria obra. Assim, com a possibilidade de já receber novos valores provenientes de pagamentos dos seus compradores, mesmo que em um terreno originalmente de terceiro.


Por isso muitas incorporadoras adotam a prática de negociar com proprietários, chamados como “terrenistas” ou “terreneiros”, a troca do seu terreno por unidades autônomas. Por exemplo, salas comerciais, apartamentos ou casas.


Esses imóveis serão construídos sob a responsabilidade da incorporadora, via de regra, naquele mesmo terreno.


De modo geral, por se tratar de uma troca, a ideia é que haja um “ganha-ganha” tanto para a incorporadora, quanto para o terrenista.


Quais as vantagens da permuta imobiliária para a incorporadora

Como já pudemos perceber, para a incorporadora a permuta imobiliária traz várias vantagens. Então, veja a seguir quais são:


  • Oportunidade de negócios em cenários de pouca liquidez, própria ou do mercado;

  • Desnecessidade de grande dispêndio financeiro para dar o start no empreendimento.


Além disso, o Incorporador consegue manter seu fluxo de caixa, utilizando o dinheiro que deixou de colocar na compra do terreno. Dessa forma, retarda a recuperação do aporte realizado, para desenvolver a própria obra.


Também tem a mitigação do risco de caracterização de fraude à execução, caso o terrenista possua dívidas.


Como há troca de imóvel por imóvel, o patrimônio do terrenista não apenas se mantém estável, como até será mais valorizado na ocasião do recebimento das unidades prontas pela incorporadora.