A falta de vagas de garagem tem sido um problema enfrentado por condôminos residenciais, principalmente naqueles edifícios mais antigos onde cada apartamento só possuí uma vaga de garagem por apartamento e no mesmo apartamento tem um carro por morador. Ocorre ainda que, muitas vezes não exista espaço suficiente para estacionar os carros extras de todos os moradores na rua, ou até mesmo por questão de segurança o proprietário prefere estacionar o seu veículo na segurança do seu edifício.
Primeiramente vou te apresentar as modalidades de vagas de garagem em condomínios edilícios em dois tipos: vagas acessórias, vagas autônomas e vagas comuns.
Vagas Acessórias
As vagas acessórias são aquelas que não possuem sua própria matrícula no registro imobiliário, ou seja, a vaga faz parte acessória do apartamento e não pode ser vendida de forma separada.
Vagas Comuns
Em alguns casos as vagas são demarcadas em área comum e não possuem divisão por apartamento, imagine um grande espaço na área comum do empreendimento, demarcado com vagas de estacionamento, mas que não há possibilidade de determinar que vaga "A" é do apartamento 101 e vaga "B" é do apartamento 102.
Nesta modalidade o condômino chegará ao empreendimento e estacionará na vaga livre que lhe parecer mais adequada.
Alguns condomínios mais são entregues aos moradores proprietários com uma convenção de condomínio que lhes permite o "uso exclusivo" da vaga em área comum para determinados apartamentos. Por exemplo, a vaga "A" está localizada na área comum do empreendimento, mas ficou pactuado na convenção de condomínio que naquela vaga apenas o morador do apartamento 101 poderá estacionar.
Vagas autônomas
No caso das vagas autônomas, existem matriculas distintas: uma do apartamento em questão e outra para a vaga de garagem.
E como eu sei qual tipo de vaga eu possuo?
Você terá as informações sobre o tipo de garagem que possui na certidão de inteiro teor do seu imóvel, também conhecida em muitas regiões do Brasil como: Certidão da Matrícula Atualizada.
Tal documento está disponível no cartório de registro de imóveis competente pela circunscrição (zona) onde está localizado seu imóvel.
Se a sua vaga foi autônoma, ela terá uma matrícula só dela. Se for acessória ou vaga em área comum você perceberá na leitura da descrição do imóvel na certidão.
Eu posso vender a minha vaga nos dois casos?
Antes da alteração do Código civil pela Lei Federal nº 12.607 de 2002 o entendimento sobre a venda de vagas de garagem era dada pela Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, atentem pois esta não é mais a realidade atual:
"Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296)."
Anteriormente a vaga quando autônoma poderia ser vendida, inclusive a terceiro, sem a anuência do condomínio em razão do Direito de Propriedade. O direito de propriedade é o direito de controlar e dispor, com exclusividade, daquilo que se é titular. Podendo o condômino, no caso em questão, usar fruir, dispor da forma que bem entender.
Após a alteração da Lei Federal nº 12.607 de 2002 no Código Civil, o artigo 1.331, passou a permitir que as vagas autônomas sejam vendidas livremente por seus proprietários, porém no caso de terceiros passou a ser necessária a autorização expressa na convenção de condomínio.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
No caso das vagas autônomas, por ser tratar de um bem independente, com matrícula própria, a mesma pode ser vendida separadamente, sem qualquer problema.
Importante ressaltar que, como demonstrado no texto de lei, para que a venda ocorra para terceiros de fora do edifício é necessária autorização na convenção condominial. Caso não haja uma proibição expressa da venda de vagas de garagem, autônomas ou individuais, a não condôminos, será necessário o voto de 2/3 dos condôminos em assembleia.
Frise-se que o texto acima aborda apenas as vagas de garagem em edifícios residenciais. O chamado edifício-garagem possui outro entendimento.
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