O vizinho não quer assinar a retificação de área: o que acontece?
Em quase toda retificação de área que conduzo, a maior preocupação do proprietário não é a planta nem o cartório. É o vizinho. Às vezes, porque a relação não é boa. Outras, porque o vizinho mora longe, já faleceu ou simplesmente não responde. A pergunta que ouço é sempre a mesma: se ele não assinar, eu não consigo corrigir a matrícula?
Consegue, na maioria dos casos. Neste artigo, explico o que a lei prevê quando o confrontante não assina e como eu conduzo essa etapa.
Por que a assinatura do vizinho é pedida na retificação de área
Na retificação feita em cartório, prevista no art. 213, inciso II, da Lei 6.015/73, a planta e o memorial descritivo devem ser assinados pelo profissional habilitado e pelos confrontantes, que são os proprietários dos imóveis vizinhos. A lógica é simples: se a descrição do seu terreno muda, é preciso ter certeza de que a mudança não avança sobre o terreno ao lado.
A assinatura do vizinho, portanto, não é um favor. É a forma de dar segurança a todos de que a nova descrição respeita as divisas existentes. Quando explico isso ao vizinho, com a planta na mão, muitas resistências desaparecem.
Se o vizinho não assina, o cartório notifica
A lei não deixa o proprietário refém da falta de assinatura. Quando algum confrontante não assina a planta, o oficial do Registro de Imóveis o notifica para se manifestar em 15 dias. A notificação pode ser feita pelo próprio oficial, por intermédio do cartório de títulos e documentos ou pelo correio, e há regras para os casos de quem não é encontrado.
Se o vizinho não apresentar impugnação dentro do prazo, a lei presume que ele concordou. É o que diz o art. 213, ao tratar da anuência do confrontante que deixa de impugnar. Na prática, muitos procedimentos seguem justamente assim: o vizinho não assina por falta de tempo ou de interesse, recebe a notificação e não se opõe. O silêncio dele, nesse caso, tem o mesmo efeito prático da assinatura para o andamento do pedido.
Quando há impugnação
Se o vizinho apresentar uma impugnação fundamentada, o oficial dá ciência ao proprietário e ao profissional responsável pela planta e busca um entendimento entre as partes. Muitas vezes, a impugnação nasce de uma dúvida sobre a localização de um muro ou de um marco, e um ajuste no levantamento resolve.
Não havendo acordo, a questão é remetida ao juiz, que decide sobre a divergência. Por isso, minha orientação é sempre conversar antes do protocolo. Uma reunião com o vizinho, com a planta e o profissional presente, costuma evitar uma impugnação que atrasaria meses.
Situações especiais que vejo com frequência
Vizinho falecido: nesse caso, quem assina ou é notificado são os herdeiros ou o inventariante, conforme a situação. Imóvel vizinho em condomínio: em regra, o síndico representa o condomínio. Vizinho que é o poder público, como uma rua ou praça: a notificação segue regras próprias, com o município ou outro ente responsável.
Também há o caso do vizinho que concorda verbalmente, mas tem receio de assinar. Para ele, explico que a assinatura confirma uma divisa que já existe, e não cede nada. Se preferir, ele pode simplesmente aguardar a notificação.
Há ainda o vizinho que aproveita o momento para discutir outros assuntos, como uma árvore na divisa ou um muro que precisa de reparo. Nesses casos, separo as conversas. A retificação trata apenas da descrição do terreno, e misturar temas costuma travar uma etapa que poderia ser simples. Se houver de fato um conflito de divisa, ele precisa ser tratado com cuidado antes do protocolo, porque será justamente o ponto de uma eventual impugnação.
O que eu faço antes de iniciar a retificação
Antes de qualquer protocolo, confiro a matrícula do imóvel e as dos vizinhos, para identificar exatamente quem são os confrontantes registrados. Depois, alinho com o profissional habilitado a planta e o memorial, verificando se as medidas novas correspondem às divisas físicas consolidadas, como muros e cercas. Escrevi sobre a origem dessas divergências em Meu imóvel possui área diferente da que consta na matrícula imobiliária. O que fazer?.
Com esse diagnóstico, organizo a coleta de assinaturas, começando pelos vizinhos mais acessíveis e deixando para a notificação apenas os casos necessários. Também explico ao cliente, desde o início, que a notificação acrescenta tempo ao procedimento, para que ele possa planejar a venda ou o financiamento com realismo. Se a retificação faz parte da preparação para vender, vale ler também o guia completo para regularizar sua propriedade para venda.
Se a área do seu imóvel não confere com a matrícula e você está preocupado com a assinatura de algum vizinho, posso analisar o seu caso e indicar o melhor caminho para a retificação. Preencha o formulário logo abaixo e receba atendimento sobre a retificação de área do seu imóvel.
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