Recentemente a 3 ª Turma do STJ deu provimento a um recurso onde os recorrentes adquiriram seus imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH, com adesão ao seguro habitacional obrigatório, incluindo cobertura para danos físicos no imóvel, e foram surpreendidos com o aparecimento de vícios de construção que perduraram até depois de quitado o financiamento. Para a turma, a obrigação de indenizar permanece.
E para entendermos de forma clara e objetiva porque o STJ assertivamente garantiu que a quitação do contrato de seguro não extingue a obrigação da seguradora de indenizar os compradores por vícios de construção ocultos.
Faz necessário então entender o que são vícios ocultos e o que é o seguro habitacional.
O que são vícios ocultos?
Vícios denominados “ocultos”, são aqueles cujo defeito é descoberto após a venda pelo comprador, aqueles que não são evidentes quando se faz a vistoria antes da entrega do imóvel, ou seja, os vícios ocultos são de difícil constatação, que podem levar anos para serem verificados e tais vícios geralmente comprometem a utilização do imóvel.
O que é seguro habitacional?
Já o seguro habitacional é quando a seguradora se obriga a garantir o interesse legítimo do segurado contra riscos predeterminados, sendo uma garantia fundamental e obrigatória para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Insta ressaltar que é um contrato obrigatório que visa à proteção da família, bem como protege o imóvel garantindo o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema.
Em decisões anteriores o STJ já havia decidido que:
[...] liquidado o contrato de financiamento habitacional, não há mais o pagamento de prêmio de seguro, e, por consequência, não há que se falar em cobertura securitária. Colhe-se, assim, a ausência do interesse de agir” (REsp 1.558.679/SP, julgado em 26/06/2018, DJe de 02/08/2018)
No entanto dada a relevância da matéria comumente trazida ao Poder Judiciário, que revela a gravidade da situação vivenciada por milhares de segurados que adquirem o imóvel financiado e se deparam com a tão sonhada casa própria se deteriorando devido a vícios de construção, o STJ decidiu realizar uma nova reflexão sobre o tema. O que ponderou a sua decisão.
Passamos então a entender o que Código Civil traz sobre o assunto.
Os artigos 422 e 765 do Código Civil determinam que o contrato, o segurado como o segurador são obrigados a guardar na conclusão como na execução a mais estrita boa-fé e veracidade, ou seja, todo contrato deve ser pautado no princípio da boa-fé.
Não obstante a isso o artigo 757 também do Código Civil pelo contrato de seguro, a seguradora se obriga, a garantir interesse legítimo do segurado, contra riscos predeterminados.
É responsabilidade de a seguradora prestar todas as informações de forma clara e objetiva tudo o que compõe o contrato de seguro, garantindo assim que o segurado entenda com clareza o alcance da garantia contratada.
Desta forma o seguro habitacional obrigatório para a concessão do crédito imobiliário pelo SFH tem garantia diferenciada por facilitar a aquisição da tão sonhada casa própria, ou seja, tem conotação que protege a família.
Sobre o tema a Ministra Nancy Andrighi discorreu sobre o tema nesses termos:
E, a essa obrigação de garantia se vincula a expectativa legítima de serem indenizados pelos prejuízos suportados, na hipótese de seus imóveis apresentarem vícios, originados na vigência do contrato, que impliquem ameaça de desmoronamento (art. 779 do CC/02). Noutra toada, sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa garantia, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, por conseguinte, assegure a continuidade da política habitacional.”
Bem como a Ministra esclareceu que:
Por qualquer ângulo que se analise a questão, conclui-se, à luz dos parâmetros da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, que os vícios estruturais de construção estão acobertados pelo seguro habitacional, cujos efeitos devem se prolongar no tempo, mesmo após a conclusão do contrato, para acobertar o sinistro concomitante à vigência deste, ainda que só se revele depois de sua extinção (vício oculto)”.
Portanto é importante frisar que a entrega da casa própria pelo construtor não extingue a obrigação em garantir a segurança e solidez da obra, garantindo assim que o seguro habitacional mesmo após a quitação do contrato cubra os vícios ocultos, ou seja, não afasta a responsabilidade da seguradora.
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