Herdei um imóvel e uma construtora quer fazer permuta do terreno: por onde começar?

Muitas das famílias que atendo em negociações de permuta chegam com a mesma história: o terreno era dos pais ou dos avós, ficou anos sem uso definido e, um dia, uma construtora bate à porta com a proposta de trocá-lo por apartamentos do prédio que pretende erguer ali. A notícia costuma ser recebida com alegria e, logo em seguida, com uma pilha de dúvidas.

Neste texto, quero ajudar você a organizar essas dúvidas na ordem certa. Antes de discutir quantas unidades a família vai receber, há questões que precisam estar resolvidas dentro de casa.

Primeiro passo: o terreno está no nome de quem?

Quando alguém falece, a herança é transmitida aos herdeiros, mas permanece como um todo indivisível até a partilha, como prevê o art. 1.791 do Código Civil. Na prática, enquanto não houver inventário e partilha registrados, a matrícula do terreno continua em nome de quem faleceu.

Isso pesa diretamente na permuta. A construtora precisa receber um terreno com titularidade definida para registrar a incorporação, e o art. 32 da Lei 4.591/64 exige o título de propriedade entre os documentos do registro. Por isso, na maior parte dos casos, o inventário precisa avançar antes de a permuta ser formalizada. Quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, o inventário pode ser feito em cartório, o que costuma simplificar o caminho.

Peça a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis. Ela mostra em nome de quem o terreno está, se há ônus registrados e se a área descrita corresponde à realidade. Se a medida do terreno no papel for diferente da medida real, vale resolver isso cedo, porque a área influencia diretamente o projeto da construtora e, portanto, o número e o tamanho das unidades oferecidas.

Também é comum descobrir, nesse momento, débitos antigos de IPTU ou pendências na prefeitura. Nada disso impede a negociação, mas tudo precisa ser conhecido antes de a família assumir compromissos com a construtora.

Todos os herdeiros precisam concordar?

Sim. Se o terreno pertence a vários herdeiros, a transferência para a construtora depende da participação de todos os proprietários. Quando um herdeiro é casado, em regra o cônjuge também precisa autorizar, conforme o art. 1.647 do Código Civil, salvo no regime de separação absoluta de bens.

É aqui que a conversa familiar faz diferença. Já escrevi sobre o que fazer quando um dos herdeiros não quer vender, e muito do que vale para a venda vale também para a permuta: ouvir cada herdeiro antes de responder à construtora evita impasses depois.

Como a família vai dividir as unidades recebidas na permuta do terreno

Essa é uma decisão que a família deve tomar antes da assinatura, e não depois. As unidades podem ser recebidas em conjunto, por todos os herdeiros, ou cada herdeiro pode ficar com unidades específicas, de acordo com a sua fração no terreno.

O art. 39 da Lei 4.591/64 exige que os documentos da permuta discriminem a quota-parte da área das unidades entregues em pagamento do terreno, em metros quadrados. Quanto mais clara estiver a descrição de cada unidade, com andar, posição, área e vagas, mais fácil será dividir o que cada um recebe e evitar desentendimentos no momento da entrega.

O que perguntar à construtora antes de responder

Com a situação da família organizada, a proposta pode ser analisada com calma. Estas são as perguntas que costumo levar para a mesa de negociação:

• Quais unidades exatamente serão entregues, com andar, posição, área privativa, vagas e padrão de acabamento?

• Qual é o prazo de entrega e o que acontece, de forma concreta, se a obra atrasar ou for paralisada?

• Que garantia a família terá durante a obra: hipoteca de unidades, fiança, seguro ou patrimônio de afetação?

• Quem paga ITBI, custos de registro e IPTU do terreno enquanto a obra não termina?

• Em que condições o terreno volta para a família se o empreendimento não for lançado?

• Qual é o histórico da construtora em obras concluídas e entregues?

Se quiser rever o conceito antes de se aprofundar, explico o básico em o que é permuta imobiliária e como fazer.

Como acompanho as famílias nessa decisão

No escritório Rezende e Gonçalves, a assessoria em permuta começa pela documentação do terreno e pela situação dos herdeiros, porque é isso que define o que pode ser assinado e quando. Em seguida, analiso a proposta e a minuta da construtora, identifico os pontos que precisam ser negociados e acompanho a família até a formalização do contrato.

Meu papel é fazer com que cada herdeiro entenda o que está cedendo e o que vai receber, com tempo para decidir sem pressão. Se a sua família recebeu uma proposta de permuta por um terreno de herança, preencha o formulário logo abaixo para receber atendimento sobre o assunto. Conte em que fase está a conversa com a construtora, e eu retorno com a orientação sobre os próximos passos.