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As vagas de garagem em condomínios são um dos assuntos mais discutidos e causadores de conflitos entre os vizinhos, visto que cada localidade dispõe de suas próprias regras e normas. Assim, essa situação exige cuidado a fim de não prejudicar o inquilino ou até mesmo se prejudicar. Tipos de Garagem Segundo o Código Civil, existem diferentes tipos de garagem: Vaga Autônoma: Registrada no Cartório de Imóveis de forma única, com matrícula própria, à parte do imóvel principal, a qual pode ser vendida caso o condomínio permita. Vaga Vinculada: Registrada no Cartório de Imóveis, sem matrícula própria, ou seja, é totalmente vinculada ao imóvel principal, portanto, não pode ser vendida de forma separada. Vaga de Área Comum: Não é propriedade privada de nenhum imóvel, por isso não pode ser vendida, já que os inquilinos têm apenas o direito de uso, e não de propriedade. Normas e regras No que se refere aos conflitos gerados causados pelas vagas de garagem, é recomendado que cada condomínio tenha sua própria “legislação” (alguns lugares são chamados de convenção), a fim de colaborar com a diminuição das discussões, bem como resguardar os direitos dos inquilinos. Em ocasiões nas quais não existam normas próprias do condomínio, será necessário tomar algumas providências. A principal questão que deve ser colocada em pauta é a designação de uma assembleia geral com todos os moradores do condomínio, considerando a realidade da convenção e o bom senso dos inquilinos. Assim, por meio de uma votação, as regras deverão ser decididas e respeitadas. Alguns tópicos que devem ser abordados durante a assembleia: Normas de Segurança; Identificação dos veículos dos moradores; Multa por estacionar em lugar indevido; Furtos e Danos; Aluguel e Venda de Vagas no condomínio; e Utilização do espaço por não moradores do condomínio. O que diz a legislação sobre vagas de garagem? O Código Civil não contribui muito com a legislação específica para o assunto, porém, em 2012, foi desenvolvida uma Lei Federal tratando do tema de uma forma mais detalhada. A Lei nº. 12.607/12 tem como objetivo a proibição da compra e venda de Vagas de Garagens entre pessoas que não fazem parte do condomínio, conforme consta no Art. 1.331, § 1º, Código Civil: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Em que pese a negociação das vagas, tais atos são permitidos apenas entre inquilinos e, além disso, para realizar essa transação é necessária a autorização do condomínio para tornar o negócio legítimo e seguro. Também pode ser citada a Lei 10.406/02, da qual extrai-se o Art. 1.336 do Código Civil: Art. 1.336. São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Dessa forma, fica como obrigação do condomínio oferecer um local que não prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos possuidores. Vagas preferenciais para deficientes e idosos Segundo o Código Civil, o condomínio não tem a obrigação de oferecer vagas especiais para deficientes e idosos, como acontece nos espaços públicos, em que a Lei Federal, regulamentada pelo CONTRAN - Conselho Nacional de Trânsito - consta que 5% (cinco por cento) do total de vagas dos estacionamentos sejam destinadas a idosos e 2% (dois por cento) aos deficientes. Assim, tal redação não se aplica aos condomínios. Objetos indevidos no estacionamento Uma situação que deve ser discutida é o uso indevido da vaga pelo proprietário A utilização da vaga como depósito pode ser um causador de problemas para os inquilinos. Levando em consideração que a segurança dos moradores é algo essencial, utensílios como caixas, móveis e ferramentas podem causar acidentes ou danos aos veículos que esbarram em alguns desses objetos, pois, ao certo, não é o devido lugar de alocar determinado item. Conforme citado nos tópicos anteriores, sabe-se que cada condomínio tem suas normas próprias, sendo assim, podem ser formuladas regras de uso indevido dos estacionamentos, ficando sujeito à notificação e multa em caso de desrespeito ao estabelecido. Aluguel de vagas, como funciona? Conforme a Lei de nº. 12.607/12, citada anteriormente, entende-se que a venda de Vagas de Garagens para pessoas que não residem no condomínio é proibida. O mesmo vale para o aluguel, porém com a autorização da convenção é possível realizar a locação aos vizinhos. Para realizar esse procedimento, deve ser feito um contrato de locação com o locatário, proprietário e responsável, com descrição detalhada sobre a vaga em questão. Delimitação do estacionamento Situação que pode causar ciúmes e discórdia entre os inquilinos é a designação dos estacionamentos específicos para cada morador. Essa delimitação pode ser feita com base em sorteios periódicos (momento em que devem ser consideradas pessoas idosas e deficientes físicos, não como regra, mas pelo bom senso dos inquilinos) a fim de que cada um tenha sua vaga. Além disso, a distribuição pode ser ser feita ainda em forma totalmente aberta, ou seja, o espaço que tiver disponível no momento pode ser utilizado. Essa regra não será utilizada quando a vaga de garagem tiver um proprietário com matrícula registrada ao imóvel ou se for particular, podendo assim ser vendida ou locada. Danos na garagem, quem responde? A famosa frase “eu vou atrás dos meus direitos” pode ser utilizada por diversos inquilinos quando ocorre um dano ou acidente com seu veículo, ainda mais se estiver localizado no estacionamento do condomínio. Mas, diante disso, quem irá responder pela situação causada? O condomínio se torna responsável pelo dano apenas se houver em seu estacionamento um funcionário que cuide dos veículos. Em outras situações, ficará apenas o causador do problema como responsável. o Quando a situação ocorre entre moradores, o síndico tem como função intermediar a situação, para que de forma extrajudicial e amigável seja resolvido o conflito entre as partes da melhor forma possível. DÚVIDAS E INFORMAÇÕES Gostou do conteúdo? Você quer conversar mais comigo sobre esse tema? Eu estou disponível pelo e-mail: jjc@jcandido.adv.br ou pelo perfil do Instagram @josimel_candido. Não se esqueça de deixar seu comentário e curtir clicando no coração. Sua interação é muito importante para nós.

A maioria das pessoas que desejam comprar um imóvel têm, geralmente, 3 características em comum: Almejam a aquisição da casa própria; Trabalham muito para juntar a quantia necessária para essa compra; e Desejam realizar o negócio com segurança, uma vez que grande parte do seu patrimônio está em jogo. Além disso, sabemos que mesmo não se enquadrando nas três características acima, que são as mais comuns, toda pessoa que adquire um imóvel não pensa em perdê-lo por qualquer motivo que seja. Dessa forma, é necessário resguardar-se de possíveis riscos e se informar das causas que podem invalidar o seu negócio. Pensando nisso, exponho abaixo as questões que você precisa saber a fim de proteger o seu imóvel: 1.       Boa-fé dos contratantes Em primeiro lugar, todo e qualquer negócio realizado através de contrato, seja por instrumento particular ou escritura pública, deve ser pautado na boa-fé. A boa-fé nada mais é do que os contratantes agirem de forma honesta e com a intenção e convicção de formalizarem o acordo agindo corretamente, sem atingir quaisquer direitos de terceiros. Caso não seja realizado o negócio com boa-fé e, sendo identificada e comprovada a sua ausência, o contrato ou a cláusula poderá se tornar nula. 2.       A forma do instrumento utilizado Existem duas opções de instrumento para realizar a compra e venda, sendo eles: o contrato particular e a escritura pública. Ocorre que, conforme dispõe o artigo 108 do Código Civil, “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. Considerando que a propriedade é um direito real e, para realização do negócio haverá a transferência dessa propriedade, aplica-se o disposto no artigo mencionado acima. Portanto, caso o imóvel, objeto do negócio, possua valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país, será invalido o negócio realizado através de contrato particular, pois a lei exige a celebração por meio de escritura pública. Mas, como no Direito sempre existe alguma exceção, haverá casos em que mesmo que o imóvel possua valor superior a trinta salários mínimos, ainda assim poderá ser realizada a compra e venda por meio de contrato particular. Um exemplo disso são os contratos de compra e venda e alienação fiduciária, visto que, conforme artigo 38 da Lei 9.514/97, “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Portanto, nesse caso, há uma lei específica autorizando a realização da transferência por meio de contrato particular. 3. Negócio realizado por pessoa absolutamente incapaz Nos termos do artigo 3º do Código Civil: “São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos”. Dessa forma, o menor poderá apenas figurar como parte na compra e venda se for representado por seu responsável legal e estiver munido de uma autorização judicial para esta finalidade. Contudo, figurando o menor como comprador, e os recursos oriundos da compra sejam de seus genitores ou de terceiros, poderá ocorrer a compra e venda sem autorização judicial, porém haverá o recolhimento dos dois impostos pertinentes: ITBI - referente à compra e venda ITCMD - referente à doação do valor destinado à aquisição. Nessa situação dispensa-se a autorização judicial, uma vez que não é o patrimônio do menor que está sendo utilizado para compra do imóvel, mas apenas recebendo um benefício do negócio realizado. Acrescenta-se ainda que é preciso ter cuidado nas negociações com pessoas interditadas, pois elas também possuem restrições quanto a figurar em um negócio como esse. 4. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável O objeto na compra e venda é o imóvel, portanto, ele sempre deverá ser lícito (aquele que não é contra a lei, costumes e moral), possível (pois diante da impossibilidade de se ter esse objeto, o negócio é nulo), determinado e determinável (devendo sempre ser indicado o imóvel específico, bem como suas medidas reais). Para melhorar a compreensão deste item, vou dar um exemplo: Juliana é proprietária de um imóvel de 300,00m², medida essa que confere com a que possui no espaço físico. Porém, no contrato de compra e venda, ela anota que o imóvel possui uma medida de 400,00m², ou seja, quer transmitir 100,00m² a mais do que ela realmente é proprietária e possui. Nesse contexto, estamos diante de um caso no qual o objeto não é possível e não é determinado e determinável com o que realmente existe, tornando-se ilícito, visto que é requerido uma transferência de área que Juliana não possui. Logo, o caso de Juliana vai contra o que determina o sistema registral brasileiro. 5. Simulação A simulação caracteriza-se por uma declaração de vontade inverídica e enganosa, com a intenção de enganar terceiros com aquele negócio que supostamente está sendo realizado, a fim de burlar a lei. Geralmente, inicia-se na fase de tratativas entre as partes, nas quais ajustam o propósito do negócio, firmam o acordo e identificam o objeto, mas, no fim, criam uma roupagem diversa do que realmente é efetivado. Um exemplo clássico é a pessoa casada que quer doar um bem para o amante, porém para não tornar o ato anulável, conforme previsto no artigo 550 do Código Civil, realiza uma compra e venda. Diante dos pontos acima mencionados, percebe-se a importância de verificar as questões levantadas, uma vez que o negócio nulo se trata de um vício insanável, por isso não produz efeito algum. Além disso, a sua nulidade pode ser declarada a qualquer tempo, o que ocasionará efeitos retroativos (voltando no tempo) à data de celebração do ato. Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: manuelamathias.adv@gmail.com ou no meu perfil do Instagram. Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para nós!

A assembleia de condomínio é a ferramenta que discute assuntos de interesse dos condôminos. Tem como finalidade a união dos condôminos para chegar a uma decisão coletiva sobre determinado assunto. A presença de todos os condôminos é de extrema importância, pois aqueles que não comparecerem terão de lidar com as decisões tomadas pela maioria. Esse também é o momento em que o síndico faz a prestação de contas. Dessa forma, tudo depende da correta convocação para assembleia, momento no qual os condôminos são chamados para comparecer. Por isso, hoje vamos trazer os principais pontos sobre as assembleias de condomínios. O que a lei diz sobre a assembleia de condomínio? As assembleias de condomínios são regulamentadas pelo Código Civil Brasileiro, o qual dispõe em seu artigo 1350: “Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.” No entanto, sempre que houver assuntos importantes, os quais não podem esperar que o próximo encontro anual aconteça, o síndico poderá convocar uma assembleia extraordinária. Quais os tipos de assembleias existentes? Existem três categorias de assembleias de condomínios, sobre as quais falaremos a seguir: Assembleia Geral Ordinária, que ocorre obrigatoriamente uma vez por ano e visa a prestação de contas, aprovação das despesas dos últimos 12 meses e a previsão orçamentária para o próximo ano. Muitos condomínios aproveitam esse momento para fazer a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal e para fazer alterações na convenção de condomínio. Há a Assembleia Geral Extraordinária, aquela que visa discutir e aprovar as despesas emergenciais e assuntos gerais que não foram contemplados na Assembleia Geral Ordinária. E temos também a Assembleia Geral de Instalação, cujo objetivo é estrear um condomínio novo em folha, que acabou de ser entregue pela incorporadora. Qual o quorum necessário para que aconteça a assembleia? O Código Civil, em seu artigo 1.354, relata que para as decisões tomadas em assembleias de condomínios realmente terem validade, é necessário a convocação de todos os condôminos. Dessa forma, os artigos 1.352 e 1.353, ambos do Código Civil, determinam que, salvo quando exigido quorum especial, as decisões serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes, que representem pelo menos metade das frações ideais, e, em segunda convocação, por maioria dos votos presentes. No entanto, a lei prevê alguns quóruns, quando as deliberações forem de maior importância, sendo eles: Unanimidade dos condôminos para a mudança da destinação do edifício, para a construção de outro pavimento ou, no solo comum, de outro edifício destinado a abrigar novas unidades autônomas; Dois terços dos condôminos para a alteração da convenção condominial, realização de obras voluptuárias e de obras úteis representadas por acréscimos destinados a facilitar ou aumentar a utilização de áreas comuns; Maioria absoluta dos condôminos para aprovação das demais obras úteis, a destituição do síndico e a extinção do condomínio; Dois terços dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa pelo descumprimento de dever não principal; Três quartos dos condôminos, exceto o infrator, para aplicação da multa suplementar por descumprimento reiterado de dever condominial, independentemente de sua natureza. Os condôminos devem comparecer no horário estabelecido para a primeira chamada para assembleia. Se houver atendimento ao quorum da primeira chamada, os trabalhos serão iniciados. Se não houver, será aguardado o intervalo de tempo determinado na convenção de condomínio para realizar a segunda chamada. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. E as “chamadas para assembleia”, o que são? As “chamadas para assembleia” são momentos que antecedem os trabalhos da reunião que discutirá os assuntos previstos na pauta. Os condôminos comparecem ao local da assembleia, assinam a lista de presença, indicando seu nome e sua unidade. Nesse momento, o síndico confere as procurações e a inadimplência. Se o quorum for atendido, inicia-se a reunião. Nesse sentido, é importante obedecer e verificar o que está descrito na convenção de condomínio, pois a forma e o prazo para a convocação devem ser regulamentados pela Convenção. No edital de convocação, é importante que seja descrito qual o tempo para a primeira e a segunda chamada, ou seja, quando ocorrerá a primeira chamada e quando ocorrerá a segunda caso haja necessidade. Como devem ser as convocações para a assembleia? O Código Civil, em seu artigo 1.354, determina que todos os condôminos devem ser convocados para a reunião e, caso isso não ocorra, a assembleia poderá não ser deliberada. Apenas poderão ser debatidos e votados os assuntos que forem citados no documento. Existem várias formas de convocar os condôminos para as assembleias, no entanto, deve ser respeitada a forma prevista na convenção. As convocações podem ser realizadas através de carta com aviso de recebimento, correio eletrônico, afixação de anúncio no elevador, quadro de avisos ou circular aos moradores. O que é indispensável é a convocação contendo as informações básicas como data, local e a lista de pautas que serão discutidas naquela ocasião. Importante deixar claro que a competência para a convocação das assembleias cabe ao síndico ou aos condôminos que se façam representar em um quarto do total de condôminos. Os condôminos poderão convocar apenas as Assembleias Ordinárias, caso o síndico não se manifeste. Já as Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. O que for decidido na assembleia é o que valerá? Nunca se esqueça, a decisão da assembleia de condomínio é soberana. É de conhecimento público que quando se fala de assembleia de condomínio, logo vem à cabeça uma reunião chata e prolongada. Por isso, muitos condôminos não fazem questão de participar, seja para evitar discussões, seja por falta de tempo ou porque não aguentam uma reunião longa. Mas todas as vezes que os condôminos deixam de comparecer, além de perder a oportunidade de expor suas opiniões, votar e decidir, terão que cumprir tudo o que foi decidido. Estando presente ou não, as deliberações da assembleia, aprovadas pelo quorum legal, obrigam a todos os condôminos cumprirem com o que ali foi acordado. Posso impugnar a assembleia? Pode, sim. A impugnação é o ato ou efeito de contestar ou opor-se. Sendo assim, a impugnação de assembleia é o mecanismo pelo qual qualquer condômino pode contestar a reunião ou as decisões nela tomadas. Convocação de assembleia que deixa de notificar todos os condôminos, votação por aqueles que estejam inadimplentes, votação por representante sem procuração; mudança na convenção de condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; aprovação de obras voluptuárias com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; qualquer outra deliberação que não respeite o quorum de aprovação próprio à situação… Essas são algumas situações que podem motivar a impugnação. Sabemos que viver em um ambiente coletivo não é o mesmo que morar em uma casa. Exige cooperação e respeito de todos. Por isso, é essencial que todos os moradores participem das decisões condominiais. Afinal, são causas em prol do local em que residem e de seus patrimônios. É importante comparecer e colaborar para a solução dos problemas, pois a ausência dos condôminos em assembleia de condomínio não ajudará em nada. Se tiver alguma dúvida ou quiser saber mais sobre esse tema, entre em contato comigo: e-mail: palomapricila@yahoo.com.br Instagram: cardosoebaptista Instagram: paloma_baptista_adv

Hoje vamos conversar sobre um tema bastante polêmico em condomínios: OS ANIMAIS. Você sabe o que o condomínio pode ou não pode proibir? Passagem na área comum, pode ou não pode? É possível, sim, a passagem com o animal de estimação na área comum, pois a sua proibição iria contra o direito de propriedade do morador. É permitido permanecer com o animal nas áreas comuns? A parte de permanecer (ou passear pelas áreas) precisa estar estabelecida no Regimento Interno. Muitos condomínios mais novos possuem áreas reservadas para pets e sua permanência é possível apenas nessas áreas. O que fazer quando o condomínio exigir a passagem somente pela garagem? Somente é possível a passagem de pedestre (com ou sem animais) pela garagem quando essa possuir passagem de acesso exclusiva para pets e pedestres. Além de arriscado para o condômino, ao exigir essa “obrigatoriedade”, caso ocorra qualquer acidente com o pet ou com o responsável/ proprietário (condômino), o condomínio pode ser responsabilizado ao pagamento de indenização. Em alguns Estados, por exemplo, a passagem do condômino pela garagem pode acarretar multa e tem proibição expressa em lei. E se o condomínio não possuir saída de serviço? Nesses casos, o condômino pode realizar a passagem na área comum para se dirigir a sua unidade até a rua com o seu pet. É possível obrigar o condômino a levar o animal no colo? Tal obrigatoriedade é completamente ILEGAL! Essa conduta viola o Princípio da Dignidade Humana, o entendimento dos tribunais e a legislação vigente. Mesmo que esteja prevista a obrigatoriedade no regulamento interno dessa proibição, NÃO POSSUI QUALQUER VALIDADE! A convenção e regimento interno devem se adequar à lei vigente. O que o condomínio pode exigir então? O condomínio pode exigir o uso obrigatório de coleira e guias enquanto os animais estiverem passando pelas áreas comuns. O que fazer se um pet causar algum dano? Qualquer dano causado pelo pet é de responsabilidade do tutor e ele deve zelar para que o animal não cause nenhum dano à estrutura do condomínio ou dos outros moradores. E o uso dos elevadores? Normalmente, a utilização dos elevadores por pet é obrigatória pelo elevador de serviço. Contudo, muitos condomínios com o intuito de diminuir gastos vêm adotando a política do ‘chamamento inteligente’, no qual é acionado o elevador que estiver mais próximo do andar e, dessa forma, não é possível se escolher qual elevador utilizar, não podendo, assim, obrigar o uso exclusivo do elevador de serviço para a passagem do pet. Você sabia dessas regras? Conteúdo produzido por Caroline Pio Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou no perfil do Instagram @carolinepio_ Aponte a câmera do celular para o código abaixo e fale com a Advogada Caroline Pio através do WhatsApp:

O assunto de hoje é sobre a remuneração do corretor de imóveis. Tratar a respeito da remuneração nunca é demais, especialmente quando há orientação na legislação sobre o tema. Eu sei, ler os artigos da legislação não é tão empolgante quanto assistir à Netflix. Concordo com você – se a explicação da lei fosse ao formato de série, acredito que seria tranquilo maratonar! Mas, brincadeiras à parte, conhecer o que a lei diz sobre o pagamento da sua remuneração é de extrema importância para a realização do seu trabalho. Então, há três pontos que precisam ser esclarecidos: Quando a comissão de corretagem é devida; Quem deve pagar a comissão de corretagem; e Se a comissão de corretagem é devida, ainda que alguém desista do negócio. Quando a comissão de corretagem é devida? O artigo 725 do Código Civil ensina que: ”a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que esse não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. Em resumo, o Código Civil explica que o corretor de imóveis somente será remunerado se alcançar o resultado pretendido - combinado em contrato - pelo cliente, ainda que ele ou a outra pessoa envolvida se arrependa, ou seja, desista do negócio. Por exemplo: João contratou Vicente, que é corretor de imóveis, para intermediar a venda do imóvel X, no valor aproximado de R$ 500.000,00. Então, o resultado pretendido por João é a realização da venda do imóvel X, no valor aproximado de R$ 500.000,00 Vicente trabalhou com extrema dedicação: anunciou a venda do imóvel de diversas formas, negociou com pessoas interessadas e recebeu boas propostas. Uma das propostas recebidas foi a de Alberto, que mostrou interesse na compra do imóvel X, ofertando o valor de R$ 480.000,00 à vista. Vicente, então, formalizou a proposta e enviou ao cliente João, o qual aceitou. A análise dos documentos e de todas as certidões sobre João, Alberto e sobre o imóvel X foi realizada, assim como a elaboração do contrato particular de compra e venda. João e Alberto assinaram o contrato e, em seguida, dirigiram-se ao Tabelionato de Notas para lavratura da escritura pública de compra e venda – é importante lembrar que apenas a escritura pública não transmite a propriedade, é necessário o registro na matrícula do imóvel. Nesse exemplo, é possível perceber que Vicente alcançou o resultado esperado por João, ou seja, Vicente cumpriu com a obrigação profissional de alcançar o resultado previamente combinado e pretendido pelo cliente, tanto que o negócio foi concluído. E quem deve pagar a comissão de corretagem? A verdade é que depende. Via de regra, a pessoa que contrata o serviço é responsável pelo pagamento da comissão de corretagem. Porém, é possível que as pessoas envolvidas na negociação decidam quem fará o pagamento. No negócio realizado entre João e Alberto, a responsabilidade pelo pagamento da remuneração de Vicente era de João, considerando que foi ele quem contratou o corretor para prestar o serviço de intermediação da venda do imóvel X. Mas, desde que todos concordassem, seria possível transferir a responsabilidade pelo pagamento da remuneração de Vicente para o comprador Alberto. A comissão de corretagem é devida se alguém desistir do negócio? O artigo 725 do Código Civil é claro ao afirmar que a comissão de corretagem será devida ainda que o resultado pretendido, isto é, o negócio de interesse do cliente, não se realize, devido ao arrependimento de uma das pessoas envolvidas. Para facilitar o entendimento sobre o arrependimento de umas das pessoas envolvidas na negociação, vamos retomar o exemplo do negócio realizado entre João e Alberto, que foi intermediado pelo corretor Vicente. Imagine que a análise dos documentos e de todas as certidões sobre João, Alberto e sobre o imóvel X foi realizada, e que o contrato particular de compra e venda foi assinado pelo comprador e pelo vendedor. Mas, após a assinatura do contrato, em que há cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade do negócio, Alberto repensa sobre a aquisição do imóvel X, pois tem receio de imobilizar o seu patrimônio e não ter liquidez financeira para precaução em caso de imprevisto futuro. E, em razão daquele receio, Alberto, após assinatura do contrato, se arrepende, ou seja, quer desfazer o negócio. Nessa situação, a comissão de Vicente ainda será devida, mesmo que Alberto e João desfaçam o negócio de venda e compra do imóvel X. Isso porque, Vicente alcançou o resultado pretendido pelo cliente João, qual seja: a intermediação da venda do imóvel X, tanto que João aceitou a proposta feita por Alberto. Por essa razão, o comprador e vendedor assinaram o contrato de compra e venda do imóvel, embora a escritura pública de compra e venda não tenha sido lavrada. Em outras palavras, a rescisão do negócio de compra e venda do imóvel X não ocorreu em razão da inércia na prestação do serviço ou do descumprimento dos devedores do corretor de imóveis, ou, ainda, por eventual insegurança jurídica verificada e não informada naquela negociação. O arrependimento que motivou a rescisão do negócio decorreu do interesse pessoal de uma das partes envolvidas na negociação, de forma imotivada, o que significa que não houve contribuição do corretor Vicente para o desfazimento do negócio. Portanto, a remuneração é devida ao corretor de imóveis, porque ele cumpriu com a obrigação de resultado, já que as partes fecharam o negócio de venda e compra do imóvel X, e a desistência do negócio ocorreu por razões pessoais, não relacionadas ao serviço prestado por aquele profissional. Claro que se o arrependimento do negócio for motivado, ou seja, ocorrer devido à inércia na prestação do serviço ou ao descumprimento dos devedores do corretor de imóveis, ou, ainda, por eventual insegurança jurídica verificada e não informada, a remuneração não será devida (para saber mais, acesse: O pagamento de honorários de corretagem é sempre devido?). E, por essas razões, é extremamente importante conhecer o que a lei diz sobre o pagamento da sua remuneração, porque saber qual é a exata pretensão do cliente e, consequentemente, o resultado que você precisará alcançar, resguardará o seu direito de receber a comissão de corretagem. Se esse conteúdo foi útil, por favor, não se esqueça de clicar no ! E caso você tenha dúvidas ou queira conversar mais sobre o assunto, entre em contato comigo por meio do e-mail: eduardaw.adv@gmail.com e do Instagram: @eduardaw.adv.

Venda de imóvel para filho: é possível? E se a venda for realizada por alguém que age em nome de outro, utilizando o próprio nome, o famoso “testa-de-ferro” ou “laranja”? Sim! A venda de imóvel para filho é possível, desde que alguns requisitos legais sejam devidamente observados no momento da concretização do negócio. O Código Civil prevê que a venda de pai para filho é permitida, desde que exista o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge de quem está alienando o imóvel, veja: Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Nota-se que o Código Civil estabelece os seguintes requisitos para a realização do negócio: (i) consentimento dos outros filhos; (ii) consentimento do cônjuge de quem está vendendo o imóvel. Qual o objetivo da lei ao determinar que a venda necessita do consentimento dos outros filhos e do cônjuge do vendedor? O principal objetivo da lei, ao exigir o consentimento ou a autorização dos filhos e do cônjuge, é evitar que o ascendente beneficie um dos descendentes em prejuízo dos demais. A determinação legal busca evitar a ocorrência de negócios jurídicos simulados. Em outras palavras, a lei busca impedir que o pai beneficie apenas um de seus filhos, falando que está vendendo um imóvel a ele, quando, na verdade, ele está doando. Como o consentimento deve ocorrer? O artigo 220 do Código Civil dispõe que: Art. 220. A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato, provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio instrumento. Conforme descrito acima, a anuência ou a autorização dos herdeiros deve acontecer de acordo com o mesmo instrumento que foi firmado o negócio. Além disso, o consentimento deve ocorrer de maneira expressa. Exemplo: O pai efetuou a venda de um imóvel para um dos filhos. O valor do imóvel era superior a 30 salários mínimos. Nessa hipótese, a anuência ou a autorização deverá ocorrer por meio de escritura pública. Quais são as consequências no caso da não observância aos requisitos legais? Se a venda não obedecer aos requisitos legais, o negócio será ANULÁVEL e não NULO. E o que isso significa? Significa que mesmo que a venda tenha sido realizada sem o consentimento dos herdeiros, será permitida a manutenção do negócio, com a sua posterior confirmação. Agora, se a intenção dos herdeiros é desfazer o ato, será necessário o preenchimento de alguns requisitos para que a venda seja anulada. Para conferir quais são os requisitos, basta clicar aqui: https://www.marianagoncalves.com.br/post/negocio-de-pai-para-filho-posso-comprar-um-imovel-do-meu-pai. O que acontece se um dos filhos ou o cônjuge não concordar com a venda do imóvel injustificadamente? A lei não estabelece expressamente o que deve ser feito nessa situação. Todavia, a maioria dos autores entendem que a recusa imotivada, por um dos herdeiros, pode ser suprida por meio de uma autorização judicial. Assim, caso seja constatado que a recusa é imotivada, a parte interessada pode ingressar com uma ação de suprimento judicial. Contudo, apesar de a lei estabelecer os requisitos acima para que a venda seja realizada regularmente, bem como trazer algumas alternativas para a solução dos casos nas hipóteses em que há ausência de consentimento e para os casos em que a anuência é imotivada, não é incomum que a venda de imóveis entre ascendente e descendente ocorra por meio de interposta pessoa, o conhecido “laranja” ou “testa-de-ferro”. O popular "testa-de-ferro'' é aquela pessoa que age em nome de outra, utilizando nome próprio, com objetivo de burlar a lei. A opção é utilizada como uma tentativa de enganar os demais filhos e o cônjuge. E o que acontece quando a venda é realizada por meio do “testa-de-ferro”, isto é, interposta pessoa? ? Neste caso, os herdeiros poderão ingressar com uma ação judicial, buscando a desconstituição da venda realizada por meio de interposta pessoa e, consequentemente, sem o consentimento exigido pela lei. É importante destacar que a referida ação pode ser ajuizada antes mesmo do falecimento do vendedor, ou seja, não é necessário aguardar o falecimento da pessoa que vendeu o imóvel para que as providências necessárias sejam tomadas, sob pena de perderem o prazo para o ajuizamento da ação. Qual é o prazo para o ajuizamento da ação anulatória? O prazo para buscar a desconstituição da venda realizada por meio de interposta pessoa é de 2 anos. Esse foi o entendimento adotado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente, confira: A venda de bem entre ascendente e descendente, por meio de interposta pessoa, é ato jurídico anulável, aplicando-se o prazo decadencial de 2 (dois) anos previsto no art. 179 do CC/2002. STJ. 3ª Turma. REsp 1.679.501-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 10/03/2020 (Info 667). Perceba que, assim como no caso em que a venda entre ascendente e descendente é realizada sem a aceitação dos demais herdeiros, no caso da venda realizada por meio de um “testa-de-ferro” (interposta pessoa), o negócio também será anulável, e não NULO. Dessa forma, o entendimento no STJ é no sentido de que a venda por meio de interposta pessoa nada mais é que uma forma de tentar contornar a exigência de concordância dos demais descendentes e do cônjuge. Assim, a venda realizada por um terceiro deve ter o mesmo tratamento legal. Em resumo, o entendimento é de que a venda realizada por meio de interposta pessoa se submete aos efeitos da anulabilidade e não da anulação. Além disso, existe um prazo para que as partes interessadas busquem a desconstituição do negócio, e esse prazo é de 2 anos. A intenção deste conteúdo é informar que é possível efetuar a venda de um imóvel para um descendente, desde que as formalidades legais sejam devidamente observadas no momento da realização do negócio. Recomenda-se cautela no momento da compra e venda, a fim de que todas as exigências sejam observadas e todos os requisitos sejam cumpridos, pois isso evitará muitos problemas futuros. Além disso, uma análise detalhada da situação, por intermédio de um profissional especialista no assunto, evitará transtornos emocionais e financeiros desnecessários após a venda. Se esse conteúdo foi útil para você, não se esqueça de clicar no ❤️ abaixo e de deixar um comentário dizendo o que achou. Isso é muito importante para nós! E se você quiser conversar mais sobre o assunto comigo, pode entrar em contato por meio do e-mail: tainaravanzella@gmail.com ou do meu perfil no Instagram: https://www.instagram.com/tainaravanzella/

Quando um imóvel possui cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, é possível realizar a venda, mas se o imóvel possuir cláusula de inalienabilidade, a venda somente será possível se for obtido judicialmente o prévio cancelamento. O que é incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade? Incomunicabilidade A incomunicabilidade impede que o bem entre na comunhão em razão de casamento ou união estável, independentemente do regime adotado. Isso significa que o bem integrará exclusivamente o patrimônio do beneficiário, nunca o do cônjuge ou companheiro. Impenhorabilidade Já a impenhorabilidade impede que o bem seja penhorado por dívidas. No entanto, não impede a penhora para pagamento das dívidas do próprio imóvel, como as de IPTU, condomínio, taxas municipais e aquelas provenientes de pensão alimentícia. Essas duas exceções estão previstas nos parágrafos primeiro e segundo do artigo 833 do Código de Processo Civil: § 1º A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição. § 2º O disposto nos incisos IV e X do caput não se aplica à hipótese de penhora para pagamento de prestação alimentícia, independentemente de sua origem, bem como às importâncias excedentes a 50 (cinquenta) salários-mínimos mensais, devendo a constrição observar o disposto no art. 528, § 8º , e no art. 529, § 3º. Inalienabilidade A inalienabilidade impede que o bem seja vendido. Ela pode ser instituída por um período determinado ou de forma permanente. No primeiro caso, é comum a previsão de que vigorará até que o beneficiário complete certa idade ou que determinada situação aconteça, como casamento ou obtenção de diploma em ensino superior. Já no segundo caso, vigorará até o fim da vida do beneficiário. A inalienabilidade implica necessariamente a impenhorabilidade e incomunicabilidade, diferentemente do que ocorre com as outras duas cláusulas. Isso quer dizer que um imóvel pode ser gravado apenas com cláusula de incomunicabilidade, sem que isso provoque sua impenhorabilidade e inalienabilidade. Da mesma forma, pode ser gravado apenas com cláusula de impenhorabilidade. No entanto, caso seja gravado exclusivamente com cláusula de impenhorabilidade, também será incomunicável e impenhorável, o que decorre do disposto no artigo 1.911 do Código Civil: Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. A incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade são conhecidas como “cláusulas restritivas”,isto é, só podem ser instituídas através de doação ou herança e deverão ser averbadas na matrícula do imóvel. No caso da doação, as cláusulas serão previstas no contrato e na escritura pública e, no caso da herança, em testamento. É possível retirar (cancelar) essas cláusulas? Sim. No caso da doação, o doador poderá cancelar essas cláusulas a qualquer momento, desde que haja a concordância dos donatários. No caso da herança, como quem previu as cláusulas já faleceu, o cancelamento dependerá de um procedimento judicial, no qual o beneficiário, por meio de seu advogado, deverá explicar ao juiz por que pretende o cancelamento. Caso você esteja nessa situação, é essencial saber duas coisas: A validade das cláusulas restritivas previstas no testamento depende da justa causa. A jurisprudência não é pacífica quanto aos requisitos para o cancelamento. O que é a “justa causa” que deve estar presente no testamento? Apesar de ser um conceito vago e não haver parâmetro exato para determinar o que é a “justa causa”, entende-se que se trata de um motivo específico que justifique a proteção do herdeiro, como interdição, limitação física ou mental, prodigalidade ou dificuldade em administrar dinheiro, por exemplo. A necessidade de sua previsão no testamento decorre do artigo 1.848 do Código Civil, que dispõe que: “Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima.” A “legítima” a que o artigo se refere é a parte do patrimônio que a lei impõe que deve ser reservada aos herdeiros necessários (cônjuge ou companheiros, filhos ou ascendentes, caso a pessoa não tenha filhos), o que corresponde a 50% de todos os seus bens e valores. A ausência de justa causa ocorrerá quando não houver nenhuma justificativa no testamento para a previsão das cláusulas restritivas ou quando a justificativa apresentada for genérica, como por exemplo, “para proteção dos herdeiros”. Uma questão muito importante é que os testamentos celebrados até 10/01/2003, com previsão de cláusulas restritivas e sem indicação de justa causa, devem ser aditados pelo testador, sob pena do cancelamento das cláusulas. É o que prevê o artigo 2.042 do Código Civil: Art. 2.042. Aplica-se o disposto no caput do art. 1.848, quando aberta a sucessão no prazo de um ano após a entrada em vigor deste Código, ainda que o testamento tenha sido feito na vigência do anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916 ; se, no prazo, o testador não aditar o testamento para declarar a justa causa de cláusula aposta à legítima, não subsistirá a restrição. Esse aditamento consiste em um novo comparecimento do testador ao Cartório para indicar a justa causa. Caso isso não tenha sido feito, o beneficiário terá direito ao cancelamento, desde que faça o requerimento judicial. Então, se você é beneficiário de um testamento lavrado até 10/01/2003, que prevê cláusulas restritivas sem indicação de justa causa, cujo testador tenha falecido depois dessa data, você terá direito ao cancelamento das cláusulas. Como os Tribunais entendem esse tema? É um tema polêmico e conseguir a exclusão das cláusulas pode ser difícil, pois ainda há decisões no sentido de respeito absoluto à vontade daquele que faleceu, entendendo pela impossibilidade do cancelamento. No entanto, há posição crescente no sentido de que as cláusulas restritivas não podem violar a função social da propriedade, portanto, poderão ser canceladas caso tragam prejuízos ao beneficiário. Esse é o entendimento exposto no Recurso Especial nº 1422946 / MG, julgado em 25/11/2014 pela Ministra Nancy Andrigui, do Superior Tribunal de Justiça: 2 - Necessidade de interpretação da regra do art. 1576 do CC/16 com ressalvas, devendo ser admitido o cancelamento da cláusula de inalienabilidade nas hipóteses em que a restrição, no lugar de cumprir sua função de garantia de patrimônio aos descendentes, representar lesão aos seus legítimos interesses. Dessa forma, para que você consiga o cancelamento, é necessário comprovar seu prejuízo, como por exemplo, impossibilidade de arcar com as despesas do imóvel, alugar ou morar, em razão de sua localização, valor ou estado de conservação. Se eu não conseguir o cancelamento da cláusula de inalienabilidade, há outra forma de vender o imóvel? Sim, será possível requerer judicialmente a “sub-rogação de vínculo”, que é a transferência dessa cláusula para outro imóvel. De acordo com o art. 1.848, §2º do Código Civil: “§ 2º Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros.” Existem duas formas de fazer a sub-rogação: Transferindo a cláusula do imóvel herdado para outro imóvel de propriedade do beneficiário de mesmo valor. Nesse caso, após a autorização judicial, a cláusula do imóvel herdado será cancelada e gravada no imóvel indicado. Transferindo a cláusula do imóvel herdado para outro que será adquirido com o produto da venda. Nesse caso, o imóvel será vendido e o beneficiário ficará obrigado a adquirir outro, que ficará gravado com a cláusula de inalienabilidade. Se gostou do conteúdo, não se esqueça de clicar no  coração abaixo! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível no e-mail: talitammenezes@gmail.com

Muitas empresas realizam a transferência de seus funcionários para outras cidades e/ou estados a fim de que os colaboradores realizem pessoalmente as atividades delegadas pelo empregador. Nessas hipóteses, via de regra, é realizada a locação não residencial, conforme especificado no art. 55 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato). Vejamos: Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Evidentemente, não há a obrigatoriedade de a locação ser realizada em nome da empresa em prol de seu funcionário. Assim, o funcionário poderá fazer o contrato de locação em seu nome para atuar pela empresa na cidade indicada. Entretanto, os colaboradores, que prestam serviços para suas respectivas empresas, estão sujeitos a uma rotatividade, necessidade e demanda temporária. Dessa forma, esgotada a necessidade em manter aquele funcionário naquela localidade, a empresa poderá solicitar seu retorno ou encaminhá-lo para outra cidade para a execução dos seus serviços. Portanto, fica inviável afirmar que o funcionário, ora locatário, cumprirá o prazo contratual de locação do imóvel onde reside, tendo em vista o contexto relatado acima. Quando é devido o pagamento da multa contratual de locação? A multa contratual por rescisão antecipada do contrato de locação é cobrada com base no tempo estipulado de duração do contrato. Normalmente, os prazos são de 30 (trinta) meses para locação residencial ou não residencial (art. 55 da Lei 8.245/91) e de 12 (doze) meses para locação comercial. Alguns contratos de locação residencial estipulam a isenção ao pagamento de multa contratual após o cumprimento dos 12 (doze) primeiros meses de locação. Os prazos podem mudar de acordo com a vontade das partes e, ainda, poderá não haver qualquer tipo de isenção de multa, sendo essa devida até o cumprimento total do contrato, ou seja, 30 (trinta) meses. A multa contratual ainda poderá ser devida do LOCADOR ao LOCATÁRIO nas hipóteses em que o locador solicitar o imóvel antes do prazo estipulado. A situação mais comum é quando há a venda do imóvel a terceiro. Nesse caso, o locatário terá direito de permanecer no imóvel por mais 30 (trinta) dias – caso não seja estipulado prazo diferente entre as partes – e realizar o pagamento do aluguel até a data da entrega das chaves. Além disso, terá direito ao recebimento da multa PROPORCIONAL ao prazo contratual restante de fruição. Nesse contexto, surge uma dúvida: E a multa contratual por descumprimento de prazo, quando o empregado precisa se mudar a pedido da empresa? A Lei do Inquilinato assegura ao locatário, ora funcionário, o direito do NÃO PAGAMENTO DA MULTA CONTRATUAL, quando há transferência de localidade de trabalho em prol da empresa. Assim, caso a empresa solicite que este funcionário preste serviços em outra cidade ou estado, ambos ficam isentos do pagamento de multa contratual ao locador. O art. 4º, parágrafo único da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) prevê a seguinte garantia ao locatário: Art.4º.  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. E qual é o procedimento para efetivar e dar ciência sobre a isenção da multa? O locatário/funcionário deverá comunicar ao locador, por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias sobre sua saída. Além de entregar a notificação, deverá apresentar carta de solicitação de transferência de localidade, emitida e assinada pela empresa e seu responsável, como meio de comprovação de que sua saída se deu apenas por motivos de trabalho. Um meio de tornar o documento ainda mais eficiente e com força probatória é anexar cópia do registro da carteira de trabalho profissional do funcionário e emitir a notificação de duas maneiras, vejamos: Enviar a notificação pelos Correios por meio de carta registrada com AR (aviso de recebimento) ou; Levar a notificação pessoalmente ao locador (quando não possuir uma administradora de locação ou imobiliária) e pedir que ele assine a carta com “Ciente e de acordo”, colocando ainda a data que tomou conhecimento da desocupação; Esses são os dois melhores meios de se obter êxito na comunicação e não deixar qualquer dúvida ao locador. A utilização do art. 55, parágrafo único da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), é um meio no qual empresas, que disponibilizam funcionários para a realização de atividades temporárias em determinadas regiões, têm para não realizar o pagamento de multas contratuais consecutivas e em grande número. A título de exemplo: construtoras e empreiteiras que possuem um grupo de funcionários para a realização de uma obra em outra cidade, (que normalmente tem prazo certo para começar e terminar), e que após a conclusão são encaminhados para outras obras, podem se valer da isenção da multa contratual estipulada. Vale lembrar que a isenção da multa não exonera a responsabilidade do pagamento do aluguel até a entrega das chaves do imóvel, nem mesmo de consertos, pinturas (caso conste em cláusula contratual), e manutenções que porventura sejam necessárias para a entrega do imóvel em perfeita ordem. Por fim, a emissão de um contrato de locação bem redigido, bem como a notificação de desocupação com todos os documentos necessários anexados, com as devidas assinaturas ou com a devolução do AR (aviso de recebimento), são de suma importância para evitar problemas na rescisão contratual. Se você está enfrentando um problema jurídico, não hesite em entrar em contato conosco. Nós entendemos que lidar com questões legais pode ser confuso e estressante, mas estamos aqui para ajudá-lo. Nossa equipe altamente qualificada de advogados está pronta para guiá-lo através do processo e trabalhar com você para alcançar a melhor solução possível. Entre em contato conosco hoje mesmo para agendar uma consulta e começar a resolver seus problemas jurídicos de forma eficaz.

Você comprou um lote de um loteamento não registrado no Registro Imobiliário? A negociação se deu por contrato particular, o chamado “contrato de gaveta”? Se ambas as respostas forem afirmativas, é hora de ligar o sinal de alerta. Comprar um lote de um loteamento ainda em fase de execução e sem registro pode parecer um bom investimento em virtude dos valores geralmente acessíveis, contudo pode representar uma bela dor de cabeça, tendo em vista a insegurança que o negócio representa. Vejamos: O parcelamento do solo urbano, a de um imóvel único de área maior em vários imóveis com áreas menores, deve ser feito por loteamento ou desmembramento e necessita seguir os trâmites estabelecidos na Lei 6.766/79, em especial o disposto nos artigos 6º e seguintes. Ou seja, deve haver apresentação do projeto de parcelamento perante a Prefeitura, que, por sua vez, deverá aprová-lo e, em seguida, encaminhá-lo para o registro no cartório competente. Contudo, iniciam-se os problemas se, na época em que o negócio foi celebrado entre as partes, o parcelamento da área na qual se localizava o lote vendido ainda não se encontrava regularizado e o parcelamento não havia seguido os trâmites exigidos pela Lei 6.766/79. Isso porque o promitente vendedor, que vende imóvel irregular de loteamento não registrado no Registro Imobiliário, age em flagrante infração ao disposto no art. 37 da Lei de Parcelamento de Solo (Lei n. 6.766/79), cuja cláusula proíbe a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Também descumpre o dever da boa-fé contratual ao não observar os ditames legais antes de comercializar qualquer imóvel. Ainda, além da infração civil supracitada, o art. 50, parágrafo único, I, da mesma Lei, tipifica como criminosa a conduta de vender, prometer vender ou permutar imóvel em loteamento não registrado no Registro Público de Imóveis. Mas e comprador, como fica? Inicialmente, pode o promitente comprador suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o promitente vendedor para suprir a falta do Registro do Loteamento, conforme autoriza o art. 38 da Lei nº 6.776/79. Registrado o Loteamento, o comprador deve imediatamente procurar um Tabelionato de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda e em seguida registrá-la junto ao Registro de Imóveis da Comarca onde está situado o imóvel. Todavia, caso o problema não tenha sido resolvido, , passamos a analisar, então, a validade do negócio jurídico, que neste caso é o contrato particular de promessa de compra e venda de lote pertencente a loteamento irregular. Para que esse contrato seja válido, ele precisa ter um objeto lícito. Contudo, no caso presente, a venda irregular de imóvel situado em loteamento não regularizado constitui negócio jurídico com objeto ilícito (pois a venda de imóvel de loteamento ainda registrado é proibida pela lei), ou seja, não é válido. Dessa forma, constatada a ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda, a conclusão é pela sua nulidade (art. 166, II e VII do Código Civil). Nulidade que é reconhecida desde a data da assinatura do contrato, não permitindo que ele produza nenhum efeito (ex tunc). Ok, e o que isso significa? Tendo o promitente comprador adquirido lote pertencente a loteamento não registrado, ou seja, irregular, nasce o seu direito de desistir do negócio por meio da rescisão contratual e da devolução do valor pago. Assim, uma vez que o contrato se torna nulo, as partes retornam ao estado anterior à sua celebração, isto é, a posse do terreno deverá retornar ao promitente vendedor, o qual também será indenizado pelo tempo em que foi privado de sua posse, mediante o pagamento de aluguéis pelo promitente comprador. De outro lado, todavia, deverá o promitente vendedor devolver os valores pagos pelo promitente comprador, corrigidos pelo INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) a partir do respectivo desembolso, além de indenização por eventuais benfeitorias construídas. Não se afasta, nesse caso, também, a possibilidade de recebimento pelo promitente comprador de indenização por danos morais sofridos, quando o transtorno ultrapassar o mero aborrecimento. Dessa maneira, as partes retornarão ao status quo ante, tendo em vista o reconhecimento da nulidade da avença e a necessidade de resolução contratual. De todo modo, questiona-se ainda: e se depois de celebrado o contrato, o loteamento for regularizado e registrado? Se isso acontecer, corra para fazer a Escritura de Compra e Venda e registre-a junto ao Registro de Imóveis. Isso porque o contrato de promessa de compra e venda não se tornará válido! Ele continuará nulo, visto que o negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação e não convalesce com o decurso do tempo, conforme dispõe o artigo 169 do Código Civil. Portanto,a regularização do lote em data posterior ao contrato celebrado não ratifica o negócio entabulado entre as partes. O ato ou negócio nulo não pode ser ratificado. Se as partes estão de acordo em obter efeitos jurídicos para o ato viciado praticado, só conseguirão isso praticando-o novamente, seguindo, então, todas as formalidades. Nesse contexto, temos a tão importante e necessária análise e leitura da matrícula atualizada do imóvel (documento dotado de publicidade), antes de qualquer negociação que o envolva - diligência mínima que compete a todo e qualquer participante de uma transação imobiliária. Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, não deixe de me mandar um e-mail: tamara@barisonadvocacia.adv.br ou contatar por meio do perfil do Instagram @adv.tamarapecinato. Conteúdo produzido por Tamara Pecinato Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para nós !

Uma das maiores resistências que encontro quando falo da arbitragem com meus colegas advogados é em relação ao custo. (Se você ainda não sabe o que é arbitragem ou por que deve saber sobre esse procedimento, comece por aqui: O que é Arbitragem? e Por que devo aprender sobre a arbitragem? ) Parece que todo mundo diz que a arbitragem é muito cara e que o cliente não vai querer pagar, já que ele pode ir para o judiciário pagando bem menos custas. Mas esse mito sobre o custo da arbitragem precisa ser analisado com calma. Você sabe mesmo quanto custaria arbitrar o caso do seu cliente? Ou ainda, você tem conhecimento real a respeito das despesas judiciais para comparar com o custo da arbitragem? Essas perguntas merecem uma típica resposta de advogado: Depende... Tanto o custo da arbitragem quanto o custo do processo judicial dependem de diversos fatores que podem, sim, ser analisados para que possamos tomar uma decisão consciente sobre o método de solução de conflito a ser utilizado. Alguns desses fatores são: o valor da causa; o tempo de processo; a quantidade de recursos; o valor da tabela de custas. Assim, pretendo fazer aqui com vocês uma breve análise comparativa de custos entre o judiciário e a arbitragem a fim de ajudar você a entender que a arbitragem não é sempre mais cara e pode valer muito a pena para o caso do seu cliente. No judiciário: Primeiramente, sabemos que uma ação no judiciário demanda muitos gastos da parte, especialmente se ela não for beneficiária da justiça gratuita (o que depende de análise judicial). Em um caso comum cível, a parte que desejar ingressar com uma ação judicial vai contratar um/a advogado/a que cobrará para analisar o caso, ajuizar o processo e acompanhá-lo por certo período de tempo. Além disso, no início, a parte pagará as custas iniciais de acordo com a tabela do Tribunal de Justiça de cada estado e proporcionais ao valor da causa. Vou deixar aqui como exemplo a tabela de custas da 1ª instância do Tribunal de Minas Gerais: Tabela de Custas TJMG 1a Instância . Todavia, ilude-se aquele que pensa que o custo do processo se resume às custas iniciais. É muito difícil prever o custo de um processo judicial, inclusive, é muito mais difícil do que na arbitragem. Isso porque, cada recurso feito demanda o pagamento de custas, isto é, o “preparo”. É importante enfatizar que não se recorre apenas da sentença, mas é possível recorrer também de várias decisões incidentais durante o processo de conhecimento, encarecendo o processo e atrasando a conclusão do litígio. Além disso, em segunda instância, teremos novas custas e novas oportunidades de recursos dependentes de pagamento. Tudo isso deve ser somado ao fato de que, quanto mais o processo dura, mais a parte deve pagar pelo acompanhamento do processo ao advogado. Em suma, é praticamente impossível prever o custo de um processo judicial e, pior ainda, é impossível prever sua duração, o que gera um impacto direto no custo da ação judicial. Neste momento, você, colega advogado, pode até estar pensando que é bom que o processo demore e seu cliente pague pelo acompanhamento do caso e eventuais elaborações de recursos. Contudo, o que fideliza mesmo seu cliente não é um processo longo, custoso e pouco eficiente, mas um advogado que soluciona o problema dele com clareza e rapidez. Então, para fazer o contraponto, vamos à arbitragem. Na arbitragem: Na arbitragem é muito mais fácil prever o custo total do processo, pois é um processo célere. A Lei de Arbitragem estabelece o prazo de 6 meses para a conclusão do processo. Casos complexos podem levar até dois anos, mas raramente uma arbitragem dura mais do que um ano. Esse cenário é bem diferente do judiciário, o que promove uma diminuição dos custos do cliente com o acompanhamento do processo. Isso também diminui a perda financeira que as partes podem ter com o litígio. Quando existe um conflito comercial, por exemplo, o conflito pode impedir a parte de ganhar dinheiro por meio de negócios, venda de imóveis etc. A resolução rápida, então, não só ajuda na previsão de custos, como diminui o tempo de incerteza, em que muitas partes ficam impedidas de fazer dinheiro. Mas, voltando ao custo, na arbitragem as partes geralmente têm apenas dois custos fixos: os honorários dos árbitros; os custos e taxa de administração para a câmara arbitral (em arbitragem institucional). Para descobrir o valor dos honorários dos árbitros e da taxa de administração, basta acessar o site da câmara de arbitragem escolhida e ter em mãos o valor da causa do seu cliente. Cada câmara possui uma tabela de custas e honorários, geralmente atrelada ao valor da causa. Assim, o valor da causa, o número de árbitros e a câmara escolhida são fatores determinantes para estimar o custo da arbitragem. Dessa forma, os fatores que determinam o custo da arbitragem são: a câmara de arbitragem escolhida; o valor da causa; o número de árbitros. Em posse dessas três informações, você consegue, antes mesmo de iniciar a arbitragem, ter conhecimento do custo total do processo. Ao final, caso as partes e a câmara assim disponham, os árbitros podem determinar que a parte vencida pague honorários de sucumbência e ressarça os custos da arbitragem à parte vencedora. Pode-se também determinar o pagamento proporcional das custas. Isso vai depender da sentença arbitral. O valor das taxas de administração e dos honorários dos árbitros é determinado por cada câmara. Desse modo, muitas pessoas acreditam que a arbitragem é muito cara porque só conhecem câmaras que praticam tabelas de custas com valores elevados. Tais câmaras têm como público-alvo grandes empresas e casos de alto valor. Logo, câmaras maiores e mais experientes podem ter uma infraestrutura diferenciada e isso se reflete no preço. Por outro lado, há câmaras menores e mais jovens, focadas em atender empresas de pequeno e médio porte e causas com valores mais baixos. Essas câmaras costumam praticar preços mais acessíveis. Isso não significa que não tenham expertise, idoneidade e boa estrutura. A CABH, por exemplo, é uma dessas câmaras. Trabalho bastante com ela, auxiliando empresas de pequeno e médio porte. As partes ficam satisfeitas em saber de antemão o custo total do processo e mais ainda de contar com a resolução do seu caso em pouquíssimo tempo com uma prestação jurisdicional de qualidade. A título de exemplo, segue a tabela de custas da CABH: Tabela de Custas CABH . A maioria das câmaras disponibiliza uma calculadora virtual em seus sites, onde é possível estimar o valor da arbitragem. Um fator muito importante é que as câmaras são instituições privadas, por isso, é possível negociar valores e formas de pagamento. Dessa maneira, se você quer oferecer a arbitragem para seu cliente, mas pensa em negociar as taxas, não hesite em ligar para a instituição arbitral e verificar as possibilidades de negociação. Espero ter elucidado as questões mais comuns sobre o custo da arbitragem e demonstrado que, financeiramente, a arbitragem vale a pena! Cabe a você fazer uma boa análise de adequação desse método ao caso do seu cliente. Se quiser se aprofundar no tema e aprender a usar a arbitragem em seus casos, venha fazer o Curso de Arbitragem comigo. Ficou com alguma dúvida? Entre em contato! Dra. Deborah Alcici Salomão | salomaodeborah@gmail.com Advogada | Doutora summa cum laude pela Justus-Liebig-Universität Giessen e Mestre summa cum laude pela Philipps-Universität Marburg | Host dos Podcasts Última Instância e As Advogadas Minhas redes sociais: LinkedIn Instagram @salomaodeborah Podcast Última Instância Podcast As Advogadas Crônicas Jurídicas https://linktr.ee/salomaodeborah Leia também os outros posts sobre arbitragem: Cláusula de arbitragem no meu contrato de incorporação imobiliária. E agora? Convenção de condomínio e cláusula arbitral

A LGPD – Lei Geral de Proteção de Dados, em vigor desde setembro de 2020, traz inúmeras disposições sobre o tema, impondo a obrigatoriedade de um fundamento legal ou o consentimento do titular para utilização de dados pessoais. A proteção legal de dados é importante e necessária, pois esses se tornaram uma extensão da nossa personalidade, dotados de importante valor econômico para as transações comerciais, incluindo no ramo imobiliário. A transformação digital do mundo fez com que a maioria das operações realizadas, em todos os âmbitos, estejam fundamentadas na transferência de informações e, por isso, quando os dados são utilizados sem autorização ou com finalidade diversa daquela para qual houve a autorização para uso, existe, então, a violação de direitos. Conforme já demonstrado no artigo do blog dia tal... , a LGPD tem relação direta com o direito imobiliário, já havendo até sentença publicada nessa área. (link pro meu primeiro artigo) Para demonstrar as implicações da lei no setor imobiliário, podemos destacar a imensa quantidade de dados pessoais que são utilizados pelas construtoras, incorporadoras e imobiliárias. Além disso, a relação se torna ainda mais evidente em virtude da realização de inúmeros compartilhamentos de dados de clientes com terceiros que se mostram inerentes à própria atividade imobiliária. Apesar do mercado imobiliário ser diretamente atingido pela LGPD, muitos ainda não realizaram as adequações necessárias. Por essa razão, o ramo imobiliário precisa urgente se adequar e isso abre um importante mercado de atuação para os profissionais da área! São inúmeras oportunidades e possibilidades de atuação!!! É sempre importante ficarmos atentos às inovações legislativas e as portas de trabalho que ela nos oferece! Importante destacar que a LGPD não exige nenhuma qualificação específica para trabalhar com a lei, logo, qualquer profissional que estude e conheça o tema pode auxiliar pessoas e empresas a se adequarem à LGPD. Lógico que advogados e profissionais da área jurídica, por terem um conhecimento prévio de Direito, terão mais facilidade para atuação nesse promissor mercado! Para auxiliar de forma mais prática, destaca-se a seguir algumas possibilidades do imenso mercado de trabalho que se abre com a entrada em vigor da LGPD: Ser DPO: interno ou externo. O DPO ou encarregado, conforme nomenclatura trazida na lei, é a pessoa indicada pelo controlador e operador para atuar como canal de comunicação entre o controlador, os titulares de dados pessoais e a ANPD (Agência Nacional de Proteção de dados); Prestar Consultoria completa para adequação a LGPD; Prestar consultoria pontual com a elaboração ou revisão de alguns documentos específicos; Atuar no contencioso jurídico nos casos de ação por violação da lei; Analista jurídico; Analista de segurança da informação; Fazer parte de equipes de DPO; Auxiliar com treinamentos sobre a LGPD. Diante de todas essas possibilidades, quero destacar três áreas principais para atuação no ramo imobiliário. Consultoria para completa adequação da empresa do ramo imobiliária à LGPD (seja construtora, incorporadora ou imobiliária): Essa forma de adequação técnica consiste na análise de todo o fluxo dos dados pessoais que são colhidos na empresa para formular ou readequar os contratos, documentações específicas e sites para regular a forma de tratamento desses dados, bem como a possibilidade ou não de compartilhamento desses dados com terceiros. Você gostaria de um guia prático para realizar a implementação de LGPD no mercado imobiliário? Acompanhe meu próximo post aqui no blog! Elaboração de documentos específicos: Nesse caso, o advogado não será contratado para realizar a análise de todo o fluxo dos dados pessoais de uma empresa imobiliária, mas apenas analisará e adequará contratos e documentos específicos, como autorização de venda, política de privacidade e contrato de confidencialidade. Realização de gestão pessoal com Treinamentos de funcionários: Apesar da importância da regularização documental, você sabia que 40% dos vazamentos de dados decorrem de atitudes dos funcionários de uma empresa? Assim, se você trabalha com direito imobiliário - é proprietário ou presta assessoria jurídica para imobiliárias e construtoras - e está realizando a adequação à LGPD, precisará priorizar a questão humana e esta pode ser uma importante área de atuação. É imprescindível a criação e adoção de políticas internas de condutas para funcionários e colaboradores, a fim de orientá-los quanto à necessidade de utilização de tais dados nos termos e formas propugnados na Lei Geral, observando sempre os direitos do titular. Essa ação compreende práticas básicas que vão orientar as ações do dia a dia dos funcionários, como um manual de condutas. Todavia, não basta criar um manual de conduta, pois é indispensável treinar os funcionários para gerar uma conscientização com treinamentos periódicos. A fim de dar algumas dicas práticas nesse sentido, destaca-se: Como deve ser feito o descarte de papel e de cadastros físicos de clientes, de autorizações de venda, de realização de visitas em residências. Quais informações e dados de clientes podem ser compartilhados em grupos de WhatsApp? Funcionários sabem como agir quando um cliente pede exclusão de seu cadastro? Funcionários sabem como proceder quando ocorre um problema de vazamento de dados? Quais cuidados devemos ter com as informações dos computadores ou mesas de trabalho? A criação de um canal de comunicação com o DPO. Outra orientação importante aos corretores de imobiliárias, é que, no caso de cessar uma autorização de divulgação, ou mesmo já ter sido realizada a venda de determinado imóvel, cessa-se, por óbvio, qualquer legítimo interesse ou autorização que antes existia para o armazenamento desses dados. Dessa forma, esses dados precisam ser eliminados sob pena de incidência das penalidades previstas na lei e na legislação cível de maneira geral. Portanto, os funcionários de todas as empresas, incluindo do ramo imobiliário, precisarão receber treinamento especializado para cumprir as regras de boas práticas a serem implementadas para proteção dos dados pessoais e completo cumprimento da lei! Nesse contexto, verifica-se as importantes oportunidades de trabalho trazidas pela LGPD para quem faz parte ou atua no mercado imobiliário! Aproveite a oportunidade e comece a ganhar dinheiro imediatamente com a LGPD. Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤, pois é muito importante para nós! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível por meio do e-mail: lupaulocoelho@yahoo.com.br ou por meio do perfil do Instagram @lucianacpcoelho Luciana de Carvalho Paulo Coelho, advogada, professora, doutora em Ciência Jurídica.

O início do ano é sempre um bom momento para definir as metas. Mas para que elas sejam concretizadas é necessário um bom planejamento. Uma das metas comuns de muitos brasileiros é a aquisição da tão sonhada casa própria. Acontece que, muitas pessoas não se preparam adequadamente para adquirir um imóvel. Pois acabam esquecendo de todos os custos envolvidos neste tipo de negociação. E é justamente por isso que o conteúdo de hoje visa alertar. Informar quem deseja realizar o sonho da casa própria sobre todos os gastos necessários para a compra de um imóvel. Valor do imóvel Na maioria das vezes, quem objetiva adquirir um imóvel se planeja com antecedência para esse gasto. Entretanto, no momento que antecede a compra é muito importante analisar e definir, com clareza, o valor limite para isso. Tratando-se de aquisição de imóvel por meio de financiamento bancário, é interessante pesquisar a melhor linha de crédito disponível no mercado. E, analisar minuciosamente as cláusulas previstas no contrato. Para não ser surpreendido futuramente com alguma cláusula prejudicial. O que pode te ajudar nesse momento é a realização de uma consultoria jurídica antes da assinatura do contrato. Certidões (due diligence imobiliária) A compra de um imóvel é uma decisão muito importante na vida de uma pessoa. Afinal, trata-se de um investimento potencialmente alto e que muitas vezes está acompanhado de anos de renúncia. Portanto, ninguém pretende investir na compra de um imóvel e depois ser surpreendido. Por exemplo, com a notícia de que o bem está sendo utilizado para garantia de uma dívida. A solução para esses casos é a realização de uma due diligence imobiliária. O que é uma due diligence imobiliária? Em resumo, a due diligence imobiliária é um procedimento destinado a analisar a documentação do imóvel e do vendedor. A fim de diminuir ou até mesmo constatar a inexistência de riscos no negócio a ser realizado. A análise das certidões permitirá que o comprador realize a compra de forma segura. Na medida em que, após a análise da documentação, será possível verificar se o imóvel está penhorado ou se foi dado em garantia de um financiamento. Bem como será possível identificar se existem processos judiciais em nome do vendedor que poderão comprometer o imóvel futuramente. Essas são apenas algumas das vantagens da realização da due diligence imobiliária. O principal objetivo do procedimento é realizar uma análise aprofundada de todos os documentos que envolvem o imóvel e o vendedor. Para permitir que a aquisição ocorra da forma mais segura possível. Por isso, é tão importante se preparar para este gasto antes da concretização do negócio. ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) Quando há a aquisição de um imóvel, também é necessário recolher o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é de competência municipal. O município competente para realizar a cobrança do ITBI é o da situação do bem imóvel. Ou seja, onde o imóvel está localizado. Qual o fato gerador do ITBI? O fato gerador do ITBI é justamente a transmissão inter vivos (entre vivos) e onerosa (R$). A lei estabelece que a transferência da propriedade entre vivos ocorre mediante registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, veja: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Por conta disso, a jurisprudência entende que cobrar o imposto antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico (Resp 253.364-DF). Vale ressaltar que, o município escolhe quem é o responsável pelo pagamento do imposto. Em regra, a legislação municipal estabelece que quem deve pagar o imposto é o comprador do imóvel. Isso porque, ele tem mais interesse no registro do bem, consequentemente, fica fácil realizar a cobrança do imposto. Qual o valor do ITBI? A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Ou seja, é o valor de mercado do imóvel por natureza ou acessão física. Geralmente, este é o valor praticado pelas partes. Contudo, se as partes, por exemplo, estão realizando uma operação por valor abaixo do de mercado, por qualquer razão, o ITBI deve ser cobrado pelo valor venal. Não importa se naquela circunstância o contrato foi realizado com valor inferior ao de mercado. O que vale, para fins de cálculo do tributo, é exatamente o valor venal. Escritura Pública Toda transação imobiliária acima de trinta salários-mínimos deve ser feita por meio de escritura pública. Ou seja, se você está adquirindo um imóvel com valor acima de trinta salários-mínimos, também vai precisar realizar a escritura pública do bem. É o que dispõe o Código Civil: “Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”. O documento é lavrado pelo Tabelionato de Notas e o valor da escritura pública vai variar de estado para estado. Registro Por fim, quando a escritura estiver pronta, o próximo passo, e talvez um dos mais importantes, é o registro do imóvel. Afinal, você possivelmente já ouviu aquele famoso ditado: quem não registra não é dono. Isso ocorre, pois, a propriedade do imóvel só é efetivamente transferida com o registro do bem. Dessa forma, o registro é extremamente importante quando estamos tratando de compra e venda de imóveis. O valor do registro, assim como no caso da escritura pública, vai variar de acordo com cada localidade. É muito importante ter pleno conhecimento dos gastos mencionados acima antes de realizar a compra de um imóvel, para que o seu sonho não se torne um verdadeiro pesadelo. Dúvidas Gostou do conteúdo? Clique no coração abaixo. Assim, saberemos se o conteúdo te ajudou de alguma forma. Conteúdo produzido por Tainara Vanzella – tainaravanzella@gmail.com