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PERGUNTA: Se tratando de um prédio misto (comercial e residencial), onde as lojas ficam no térreo e não utilizam nada oferecido pelo condomínio (luz, passagem pela portaria, elevador, câmera de segurança, limpeza, água… nada mesmo) e mesmo assim paga o condomínio. Qual a solução? Poderia tentar desmembrar? Como seria? RESPOSTA: Seu caso trata da forma de rateio de despesas do condomínio, as lojas que não utilizam das partes e áreas comuns do condomínio sendo compelidas a pagar despesas geradas por elas. No que tange à forma de rateio da taxa de condomínio atualmente a lei é silente neste aspecto, mas ela obriga que a convenção de condomínio determine esta forma de rateio (CC, art. 1.334, inc. I). Antigamente havia previsão de que no silêncio da convenção da taxa condominial seria rateada pela fração ideal (Lei nº 4.591/64, art. 12 §1º). Neste caso a livre iniciativa de ter a liberdade de estabelecer a forma de rateio das despesas possui um limite que é o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Para resolver seu problema, seria necessário uma alteração na convenção de condomínio (que deve ser subscrita por 2/3 dos condôminos – art. 1.351 CC e averbada no Cartório de Registro de Imóveis – no livro 3 auxiliar referente ao registro da convenção) para desonerar as lojas do pagamento das despesas geradas pelas áreas comuns da parte residencial do edifício. Isto em um cenário amigável. Se não houver consenso ou ao menos não seja alcançado o quórum de 2/3 a solução será judicial. Na própria convenção pode haver a melhor prova que você poderá usar em juízo, pois se lá estiver escrito que as lojas estão vedadas de usarem as áreas comuns da parte residencial do edifício, como piscina, garagem, salão de festas, etc., e estão pagando por tais despesas, fica nítido o enriquecimento sem causa do condomínio. Mas ainda que esta vedação não esteja na convenção, você terá condições de provar o enriquecimento sem causa em juízo, por testemunha, perícia, etc. Seu subsídio será os arts. 884 a 886 Código Civil e você pode até conseguir restituição do valor indevido pago no passado que não estiver prescrito. Sugiro você consultar o STJ – Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9) que trata exatamente desta questão, mas teve como origem o proprietário de uma cobertura que pagava mais que os proprietários dos apartamentos convencionais. Resposta por Me. Marcus Felipe Carvalho Cristo Rezende dos Santos. Lattes: http://buscatextual.cnpq.br/buscatextual/visualizacv.do?id=K4436709J5 Quer conversar sobre o assunto? Pode entrar em contato através do e-mail: mariana@marianagoncalves.com.br Gostou do conteúdo? Clique no coração abaixo e compartilhe o conteúdo! Leia também: Condômino inadimplente pode usar áreas comuns? Quais os limites de atuação do síndico perante os condôminos? Leia mais conteúdos de Mariana Gonçalves

Uma manchete polêmica chamou atenção das redes sociais no último dia 26. Segundo as manchetes dos mais diversos meios de comunicação, um casal foi despejado do apartamento alugado por não respeitar as regras do isolamento social. O processo de nº 1003154-24.2020.8.26.0223 tramitou na 3ª vara Cível do Guarujá/SP, onde o Juiz de Direito Gustavo Gonçalves Alvarez deferiu pedido liminar para que os condôminos/locatários desocupassem o apartamento. Vamos entender melhor o caso: Os condôminos em questão estavam utilizando som em volume superior ao permitido e em horários inconvenientes, além de utilizar das áreas comuns desativadas em razão da pandemia do COVID-19. Houve por parte do condomínio o envio de notificação e aplicação de multa, porém nem após tais medidas houve o respeito às regras por parte dos locatários. Para agravar ainda mais a situação, diversos locatários de outras unidades do edifício solicitaram a rescisão contratual em razão do comportamento dos condôminos. O Juiz então entendeu que se tratava de um caso de condômino antissocial, que nada mais é do que aquele condômino que comete condutas e atos ilícitos, ou desrespeita as regras de forma reiterada (no caso em tela o som alto). A aplicação da multa nesses casos tem como embasamento jurídico o art. 1337 do Código Civil que possui o seguinte texto: Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Voltando ao caso em questão, a ação foi proposta pelo locador em desfavor do locatário, como é possível se observar na sentença, e não pelo condomínio. O juiz entendeu que “as condutas dos réus vêm ensejando a imposição de multa pelo condomínio, que poderá recair ao autor, como locador do bem, configurando-se, assim, o "periculum in mora".” Caso o condômino fosse o próprio proprietário do imóvel e a ação fosse do condomínio para com o condômino seria necessária, além de alguns outros requisitos, a aprovação da expulsão do morador em assembleia aprovada por quórum de ¾ dos moradores. Conteúdo produzido por Caroline Pio Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível através do e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou através do perfil do Instagram @carolinepio_ Continue lendo outros conteúdos interessantes: Posso ser multado se quebrar o contrato de locação de imóvel residencial? Quais os limites de atuação do síndico perante os condôminos? Venda de imóvel sem anuência de companheiro é possível? Leia mais conteúdos da Colunista Carolina Pio AQUI Indicações de livros de Direito Imobiliário:

Existem diversas dúvidas sobre loteamento e condomínio. É perceptível que muitas pessoas confundem a nomenclatura. Confundi-los é bastante comum, uma vez, que ambos são empreendimentos destinados à convivência coletiva. No entanto, apesar das semelhanças, esses institutos não são sinônimos e há também algumas diferenças que os tornam distintos na prática. Hoje vamos trazer à baila algumas diferenças sobre esses empreendimentos para facilitar o entendimento de todos. CONCEITO A lei 6766/79 considera loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Ou seja, loteamento é a divisão de um grande terreno em porções menores, destinadas à venda e à construção de imóveis. Já o condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade. Podemos definir como uma edificação ou um conjunto de edificações destinado a uso habitacional, construído sob forma de unidades autônomas, com áreas de uso comum, pertencentes a diversos proprietários. LEGISLAÇÃO Existem diferenças legais e práticas entre estes dois institutos. A Lei nº 4591/1964 dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Já o Código Civil, nos artigos 1.314 a 1358-A, regula o funcionamento, criação e até a extinção do condomínio, como também impõe obrigações aos administradores e aos condôminos. No que tange os loteamentos, estes são regidos pela Lei nº6766/79, que trata especificamente do parcelamento do solo urbano, desmembramento das unidades, requisitos mínimos para seu registro e aprovação do projeto. ACESSOS Existem também diferenças para acessar estes empreendimentos. Os loteamentos possuem vias que continuam sendo públicas, portanto se for um loteamento fechado, o acesso fica condicionado apenas aos identificados com a apresentação de documentos. No entanto como as vias são públicas qualquer cidadão poderá acessá-las. Já os condomínios, estes sim são completamente fechados, e o acesso é para os moradores e seus visitantes. IMPOSTOS A principal diferença na tributação é a forma de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Nos condomínios, como as áreas de uso comum são privativas aos condôminos, há incidência do imposto sobre elas, ou seja, o valor é dividido entre todos os proprietários. Como nos loteamentos as vias e áreas internas são públicas, não há incidência de IPTU sobre elas, sendo assim o proprietário irá pagar o IPTU somente pelo imóvel/lote de sua propriedade. MANUTENÇÃO As manutenções também são distintas. No loteamento a lei não prevê a cobrança de taxas de manutenção, porém, permite aos moradores a criação de uma associação para otimizar serviços por meio de contribuição financeira. Essa permissão não é uma obrigação, sendo facultado ao morador aderir a associação ou não. Em relação aos condomínios, a lei já estabelece obrigatoriedade de pagamento de taxa de manutenção das áreas de uso comum. Neste tipo de empreendimento, o morador que não custear o valor estará sujeito a perder seu patrimônio para quitar a dívida com o condomínio. Esta taxa, conhecida como taxa de condomínio, nada mais é que um valor a ser pago por todos os condôminos mensalmente, e que serve inclusive para custear a manutenção. ADMINISTRAÇÃO Vale ressaltar também a diferença quanto à administração. A administração é importante tanto para o condomínio quanto para o loteamento, pois é o processo de planejar, organizar, dirigir e controlar o uso dos recursos e as atividades necessárias para uma boa convivência. Os condomínios são administrados por uma empresa ou síndico que é responsável por recolher e organizar os valores que serão destinados às despesas do empreendimento e seus espaços, bem como resolver os problemas. A administração do condomínio, além dos preceitos da legislação, se orienta pela assembleia, convenção e regulamento interno do condomínio. No caso dos loteamentos, o administrador pode existir quando o local for organizado através de uma associação de pessoas que utilizam as construções. Para facilitar a compreensão segue o quadro exemplificativo com o resumo das principais diferenças. Condomínio  Loteamento  Conceito  A posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas Divisão de terrenos em porções menores  Legislação  Lei 4591/64, artigos 1314 a 1358A do Código Civil  Lei 6766/79  Acessos  Restritos a moradores e visitantes  Possuem vias públicas que podem ser acessados por todos  Impostos  Incidência sobre as áreas de uso comum  Não há incidência de IPTU sobre as áreas de uso comum  Manutenção  Obrigatório o pagamento de taxa de manutenção  Não prevê cobrança de taxas  Administração  Administrados por empresa ou síndico  Pode existir o administrador quando houver uma associação Desta forma, diante da similaridade inicial, ao detalhar o funcionamento dos empreendimentos, é possível verificar as diferenças entre loteamento e condomínio. Não podemos esquecer que, no condomínio, toda a área de localização pertence ao proprietário, tendo apenas diferenciações entre os usos de áreas comuns e privadas. Em relação aos loteamentos, somente a área adquirida do terreno é de propriedade do morador, sendo que as demais áreas/estruturas pertencem à prefeitura, sendo de uso público. Quando for decidir qual é a melhor compra, o recomendável é sempre buscar a ajuda de um advogado imobiliário de sua confiança para analisar a viabilidade em cada caso. Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: palomapricila@yahoo.com.br ou através do meu perfil do Instagram. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Continue lendo: Mais conteúdos de Paloma. Comprei um imóvel em construção, quando devo começar a pagar o IPTU? Os índices financeiros mais utilizados no mercado imobiliário

Talvez tenha sido justamente no momento em que você decidiu comprar um imóvel que descobriu a existência do ITBI. Fique tranquilo(a) no conteúdo de hoje eu vou te explicar o que é o tributo que envolve a compra do imóvel que você tanta deseja! O ITBI é um tributo que está relacionado à compra de um imóvel. Você pagará apenas 1 vez, ou seja, ele é bem diferente do IPTU que você paga anualmente. Bem verdade que o valor é significativo, e por este motivo é tão importante que você se organize financeiramente para o pagamento do tributo, caso você não pague o ITBI você não poderá realizar a escritura pública de compra e venda do imóvel e consequente registro - passos que te darão a verdadeira segurança jurídica para o negócio (veja o aqui mais sobre o passo a passo da compra e venda de um imóvel AQUI) Quais são os 6 principais tópicos que você precisa saber sobre o ITBI? O que significa ITBI? Significa: Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Ou seja, sempre que alguém transfere onerosamente, ou seja, por uma valor, para outro um imóvel, é necessário que o pagamento do ITBI seja feito! Conforme dispõe a Constituição da República Federativa do Brasil/1988 em seu artigo 156, II: Art. 156. Compete aos Municípios instituir imposto sobre: […] II. transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; Quem é responsável pelo pagamento do ITBI? O ITBI será pago pelo COMPRADOR do imóvel. Qual a previsão legal? Art. 156 da CF/88 (conforme citado acima) e Art. 35 a 42 do Código Tributário Nacional e lei municipal. Qual fato gerador* do ITBI? *Compreenda por FATO GERADOR o momento em que determinado fato ocorre e que a ocorrência dele gera a obrigatoriedade do pagamento do tributo. Ocorre a obrigatoriedade do pagamento do ITBI quando houver a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. (conforme disposto na Constituição Federal) Mas quando ocorre a transmissão da propriedade imobiliária? Art. 1.245 do Código Civil. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. “Mariana! E como que o tabelionato me exige o pagamento do ITBI para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda? Visto que não ocorreu a transmissão da propriedade imobiliária ainda?” Perceba o que dispõe o §7º do art. 150 da CF/88: §7º A lei poderá atribuir a sujeito passivo de obrigação tributária a condição de responsável pelo pagamento de imposto ou contribuição, cujo fato gerador deva ocorrer posteriormente, assegurada a imediata e preferencial restituição da quantia paga, caso não se realize o fato gerador presumido. Quem cobra e quem define a alíquota do ITBI? Município onde o imóvel está localizado. “E se o imóvel estiver em 2 municípios?” Cada município cobrará proporcional. Quando não será cobrado o ITBI? Conforme dispõe o artigo 36 do Código Tributário Nacional: Art. 36. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior: I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra. Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos. A exceção está prevista no artigo 37 do CTN: Art. 37. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição. E o que significa ATIVIDADE PREPONDERANTE? O §1º do artigo mencionado traz o conceito: Art. 37. […] §1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo. Ou seja, quando essa atividade (compra e venda de imóveis e locação) for maior que 50% da receita operacional da Pessoa Jurídica nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes da transmissão. Conteúdo criado por Mariana Gonçalves - Advogada especialista em Direito Imobiliário. E-mail: mariana@marianagoncalves.com.br Te ajudamos com o conteúdo? Espero que sim!! Clique no coração abaixo caso tenha ajudado. Indicação de livros de Direito Imobiliário que gosto:

Você comprou um imóvel com o pagamento parcelado? Na matrícula do imóvel consta o parcelamento da compra do imóvel? Agora que você quitou suas obrigações, você redigir um requerimento para a averbação da quitação. Assim o oficial do registro de imóveis dará a devida baixa das suas obrigações na matrícula do imóvel. Não esqueça de um detalhe importantíssimo: Quem está elaborando o requerimento é o vendedor; O documento precisa ser assinado e reconhecer a assinatura junto ao Tabelionato de Notas. Segue aqui um bom modelo para te auxiliar neste momento: REQUERIMENTO PARA A AVERBAÇÃO DE QUITAÇÃO Ao CARTÓRIO DOXXº OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DE CIDADE/ESTADO. NOME COMPLETO DO VENDEDOR, brasileira, profissão, portadora do RG nº 00000 órgão emissor, expedida em 00/00/0000, inscrita no CPF sob o nº 000.000.000-00, estado civil, residente e domiciliada na Rua XXXXX, nº 000, apartamento 000, bairro XXXXX, nesta cidade de Cidade/Estado, endereço eletrônico XXX@XXX.com.br; e NOME COMPLETO DO SEGUNDO VENDEDOR, brasileiro, profissão, portador do RG 00000 órgão emissor, expedida em 00/00/0000, inscrito no CPF sob o nº 000.000.000-00, estado civil, residente e domiciliada na Rua XXXXX, nº 000, apartamento 000, bairro XXXXX, nesta cidade de Cidade/Estado, endereço eletrônico XXX@XXX.com.br. Por meio do presente, requerem que seja averbado, junto à matrícula nº 0000, relativa ao imóvel: (apartamento, terreno, casa.. - DESCRIÇÃO COMPLETA DO IMÓVEL CONFORME MATRÍCULA.) A AVERBAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO da venda do referido imóvel, baixando a pendência registrada sob o nº R-X-00.000 na referida matrícula, em virtude do cumprimento de todas as obrigações de pagamento das parcelas relativas a esta unidade. Temos em que pede deferimento. DATA. ____________________________________ NOME CPF ____________________________________ NOME CPF Gostou do modelo? Não esqueça de clicar no coração aqui abaixo! Se ficou alguma dúvida pode deixar nos comentários!

Olá, no conteúdo de hoje vou te passar excelentes dicas para que você elabore um bom contrato de compra e venda de imóveis, ou que consiga analisar um contrato de compra e venda de imóveis. Desde o ano de 2007 atuo com o mercado imobiliário, já li e já elaborei diversos contratos de compra e venda de imóveis. Com toda a minha experiência na área percebo que muitas pessoas esquecem o óbvio quando estão elaborando um contrato de compra e venda. Tenho uma pergunta para te fazer: Você já pensou em procurar um modelo de contrato de compra e venda de imóveis em word no google? Talvez esteja fazendo isso nesse momento. Primeira coisa que preciso te dizer é: A compra e venda de imóveis sempre é considerada um grande negócio comercial, não deve ser tratada como se fosse a compra de uma blusa qualquer em uma loja. Por este motivo minha primeira sugestão é que procure um profissional que te auxilie em todo o trâmite. Não esqueça: a compra e venda de um imóvel vai além do seu "gostar do imóvel", é necessário que você se cerque de segurança quanto à documentação do imóvel. Por exemplo: Saber se o imóvel está livre e desimpedido para ser transferido para o novo proprietário; Saber se o atual proprietário está impedido de transacionar imóveis; Analisar se o imóvel possui documentação completa e devidas averbações... Compreenda assim que o trabalho de um advogado na compra e venda de um imóvel vai além da elaboração do contrato de compra e venda. O advogado buscará sempre um negócio seguro para o seu cliente, atuará de forma preventiva. O contrato de compra e venda é indispensável? Frequentemente recebo a pergunta "Sou obrigada a fazer um contrato de compra e venda?". A pergunta é sempre muito pertinente, até porque desde o ano de 2015 eu ministro um curso que se chama: " Elaboração de contrato de compra e venda de imóveis" Minha resposta é: Não! O contrato não é essencial para o negócio. Acontece que tradicionalmente utilizamos o contrato e te dou uma boa explicação para seguirmos usando o contrato mesmo ele não sendo um ato indispensável para os negócios imobiliários. O contrato de compra e venda é um documento de fonte de obrigações entre as partes, neste documento todos os detalhes do negócio são descritos, valores, prazos, e tudo o que for necessário. Vejamos o que diz o art. 108 do Código Civil: Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País. Perceba que o artigo acima impõe como obrigatória a escritura pública para a venda de imóveis, não mencionou o contrato de compra e venda. Uma das exceções do artigo é em caso de imóveis que o valor total do negócio não ultrapasse 30 salários mínimos. Um valor verdadeiramente baixo quando o assunto é imóvel. Talvez você esteja se perguntando: Qual a ordem de documentos a serem assinados para a compra e venda de um imóvel? Deixe aqui eu explicar exatamente como é o passo a passo " burocrático" do negócio: Você encontra o imóvel que deseja comprar; Envia uma PROPOSTA DE COMPRA E VENDA para o proprietário do imóvel; Aguardo o retorno do proprietário ACEITANDO ou fazendo uma CONTRAPROPOSTA; Comprador e vendedor chegam a acordo quanto ao negócio; O CONTRATO DE COMPRA E VENDA é elaborado e assinado pelas partes; Em seguida é iniciado o procedimento para a elaboração da ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA; As partes assinam a escritura e o comprador leva a escritura para o CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS competente. A escritura pública é REGISTRADA. Agora você possui o seu nome como proprietário do imóvel no documento mais importante: MATRÍCULA DO IMÓVEL. E é somente no momento do item 8 que de fato a PROPRIEDADE do imóvel é transmitida. Como impõe o art. 1.245 e seu parágrafo primeiro do Código Civil: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. E assim comprovamos a importante de seguir todo o processo do início ao fim! No momento da elaboração do contrato de compra e venda conseguimos ajustar entre as partes suas vontades e todas as suas obrigações de forma muito mais célere do que um cartório conseguiria elaborar uma escritura pública. O que não pode faltar no meu contrato de compra e venda de imóvel? Listarei aqui algumas cláusulas essenciais para o seu contrato de compra e venda: Qualificação perfeita das partes (vendedor e comprador), não se pode esquecer de informar número dos documentos, endereço, estado civil, endereço eletrônico... Descrição correta do imóvel. A descrição é um ponto importante do contrato, muitas vezes o que consta na matrícula do imóvel não é de fato o que você encontra quando chega ao local. Por várias vezes vi a matrícula tratar de um "terreno" e na realidade no local há uma casa de 3 pavimentos. O profissional precisa ser muita habilidoso em situações como a apresentada. Valor e forma de pagamento. Qual é o valor exato do imóvel? Móveis fazem parte do valor do negócio? Como o pagamento será feito? Se houver parcelamento, haverá multa por atraso, juros, correção monetária? Pense nisso! Data da entrega da posse do imóvel. Em qual momento a posse do imóvel será entregue ao comprador? Multa por descumprimento do contrato. Já peguei diversos contratos de compra e venda que não fizeram previsão de um multa por qualquer descumprimento das obrigações pactuadas. Situação super complicada de resolver. Espero que o presente conteúdo te ajude quando o assunto for elaboração de contratos. Lembre-se, o tema é complexo e uma cláusula mal escrita é capaz de trazer reflexos negativos por longos anos. Procure uma auxílio neste momento tão importante que é a compra ou a venda de um imóvel! Qualquer dúvida pode enviar um email: mariana@marianagoncalves.com.br Gostou do conteúdo? Leia também: Você tem desconto na primeira compra de imóvel. Posso Comprar um Imóvel e Colocar no Nome do Meu Filho Menor? Qual a responsabilidade das imobiliárias nas locações de imóveis?

Já falamos algumas vezes aqui no blog sobre o uso da área comum pelo condômino inadimplente... Me parece sempre válido reforçar e atualizar as informações. Então seguimos com o conteúdo de hoje: Uma dúvida muito frequente é em relação ao condômino inadimplente e a possibilidade, ou não, da utilização das áreas comuns do condomínio? E ai? O condômino que esteja em atraso com a taxa condominial pode fazer a utilização das áreas comuns? Embora o condômino esteja inadimplente, este não pode ser impedido de utilizar as áreas comuns como quadra, sauna, salão de festas, ou ser suprimido do fornecimento de água, luz, gás ou de outros direitos. O fato de o condômino estar inadimplente não autoriza o rompimento dos serviços e, tampouco, o impedimento da utilização de salões de festa, piscina, churrasqueiras, quadras e demais equipamentos comuns. Até porque o condomínio possui meios processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso, inclusive pela aplicação de multas nos termos do art.1337do CC. Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Como o condômino já pode ser penalizado com multa e juros em cima do valor do débito, suprimir o uso de áreas comuns configuraria uma espécie de bis in idem.* * é uma expressão latina que significa "duas vezes o mesmo" ou "repetição sobre o mesmo". No caso em questão estaria relacionado a repetição da cobrança da taxa condominial. É importante ressaltar que não é possível divulgar a relação de inadimplentes ou realizar nenhum tipo de cadastro negativo com o condômino pois, embora na relação entre condôminos não se aplique o disposto no Art. 42 do CDC, esta exposição traria um constrangimento moral e ilegal ao condômino, gerando a  possibilidade de uma ação de indenização por danos morais. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou através do perfil do Instagram: @carolinepio.adv Continue lendo outros conteúdos interessantes: Mais sobre locações imobiliárias; Qual é a importância das vistorias no contrato de locação? Preciso da liminar de despejo do inquilino, mas não tenho dinheiro

Para você que vai comprar seu primeiro imóvel, saiba que você pode ter 50% de desconto nos emolumentos do Registro do seu Contrato. Superada a obrigatoriedade do Registro do Contrato do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o adquirente deve perceber que a lei 6.015 (Lei de Registros Públicos) traz em seu artigo 290 a seguinte redação: Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).[…] Observa-se assim que a lei de Registros Públicos trouxe a possibilidade da redução do valor em 50% dos emolumentos para o Registro do seguinte contrato: Primeira aquisição imobiliária; Imóvel para fins residenciais; Financiado pelo SFH. Cumprindo os requisitos impostos acima, o adquirente terá a redução de 50% de suas custas. Perceba que se faz necessário a recepção por cada estado, pois os Emolumentos que são considerados taxas (Adin nº 1.444), e são fixados por Estado. Sendo assim observe: No Estado de Santa Catarina, a previsão está no código de normas do estado, no artigo 36: Art. 36. Os emolumentos devidos pelos beneficiários da […] primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, são reduzidos em 50% Note que no artigo 10, §2º ainda prevê a isenção do FRJ (Fundo de Reaparelhamento do Judiciário) para os mesmo casos descritos acima: Art. 10, §2º. Ficam isentos os atos relativos ao financiamento da primeira aquisição da casa própria pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH […] Simulação: João adquire seu primeiro imóvel residencial em Santa Catarina em 2020 através do SFH. Valor do imóvel: R$150.000,00. Quanto João pagará para registrar seu contrato no Registro de Imóveis? FRJ - Isento Emolumentos - 50% de R$1.420,00 = R$521,00. Total: R$521,00 Já em Minas Gerais, na tabela de emolumentos praticada no Estado, há a seguinte nota: NOTA III – Na cobrança de emolumentos devidos por atos relativos ao Sistema Financeiro da Habitação, atender-se-á à redução prevista em lei federal, ficando a Taxa de Fiscalização Judiciária reduzida em 50% na hipótese de haver redução dos emolumentos. As reduções não se aplicam aos atos relacionados com operações de financiamento imobiliário contratadas a taxas de mercado, assim consideradas aquelas não inferiores a 70% do valor da taxa Selic vigente na data de celebração do contrato, ainda que utilizem recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do SBPE. Vejamos o mesmo exemplo exposto acima, mas agora no estado de Minas Gerais: Simulação: João adquire seu primeiro imóvel residencial em Minas Gerais em 2020 através do SFH. Valor do imóvel: R$150.000,00. Quanto João pagará para registrar seu contrato no Registro de Imóveis? Taxa de fiscalização do judiciário - 50% de R$809,40 = R$404,70 Emolumentos - 50% de R$1.741,78 = R$870,89 Total: R$1.275.59 No Rio de Janeiro a lei federal foi recepcionada pela lei estadual 6.370/12, nota integrante nº 8: Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento). A vista do exposto, é imprescindível observar a tabela de emolumentos de cada estado, para somente assim concluir se há ou não a possibilidade de desconto no registro do contrato da primeira aquisição imobiliária junto ao Registro de Imóveis. Espero que as informações tenham sido úteis. Compartilhe aqui nos comentários como a cobrança é feita no seu estado! Caso reste alguma dúvida, você pode deixar nos comentários abaixo ou entrar em contato através do email: mariana@marianagoncalves.com.br Leia mais conteúdos: Mais conteúdos de Mariana Gonçalves O que é arras ou sinal de negócio na compra e venda de imóveis? O que é contrato de gaveta?

Quando há a entrega do imóvel, os proprietários ficam tão radiantes de felicidade e aliviados que acabam deixando passar detalhes e esquecendo que possuem direitos. É sabido que os imóveis são construídos para atender seus proprietários durante muitos anos e ao longo deste tempo devem apresentar condições adequadas ao uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. Neste diapasão surge o direito de garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil. Este direito consiste na responsabilidade dos construtores pela realização de obras em benefício dos proprietários devido a defeitos decorrentes de projeto, construção, montagem de sua edificação. Esta garantia abrange reparos e consertos dos defeitos encontrados nos imóveis após a entrega, tais como problemas estruturais, rachaduras no piso, infiltração nas paredes, goteiras, dentre outros. Assim, por lei, a empresa é obrigada a arcar com as despesas e providenciar os reparos necessários para que a residência fique segura e sem defeitos que prejudiquem os moradores. Mas para isso é preciso tomar alguns cuidados e hoje vamos falar sobre essa garantia, o que a lei traz como direito para o proprietário da obra e qual o prazo para requerer este direito. O que a lei diz ? O Código Civil De 2002 em seu artigo 618 diz que: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro  de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito. Esta garantia é um direito de quem adquire um imóvel, seja na planta ou pronto. Ela é obrigatória para todas as construções civis no Brasil e prevê a realização de obras em benefício dos proprietários, caso sejam necessárias. Já o Código de Defesa do Consumidor traz os prazos para reclamar das falhas construtivas. Artigo 26: O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis. Sendo assim de acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha. Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro deste prazo, ele perde o direito de reclamar. Vícios aparentes são aqueles de fácil constatação, que aparecem no singelo uso, sendo possível constatar através de uma vistoria. No entanto o artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor já aduz que para os vícios ocultos, ou seja, aqueles vícios de difícil identificação e que só irão aparecer com o passar do tempo, o prazo de 5 anos se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito. Artigo 27: Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. De acordo com os artigos supracitados, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir do conhecimento do dano e de sua autoria . Insta ressaltar que a reclamação referente aos defeitos deve ser comprovadamente formulada pelo proprietário ao construtor. Além disso, a resposta negativa obsta o prazo de 5 anos. Quais são os documentos importantes? A construtora deve entregar os projetos em papel e em forma digitalizada. O proprietário deverá arquivar estes documentos de forma cuidadosa. Deverá ser fornecida pela construtora ao comprador uma lista com os itens e seus prazos de garantia. No caso de equipamentos, para os que são comprados durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante. Algumas construtoras, para se resguardarem, entregam também o manual de garantia do imóvel. Este documento identifica todas as garantias e indica como o proprietário deverá proceder em relação à manutenção do imóvel. Antes de assinar o contrato com uma construtora, certifique-se de que a garantia está estabelecida de maneira clara. Os imóveis usados também possuem garantia? A garantia começa a valer assim que é emitido o Habite-se do imóvel em questão. Este é o documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local. O proprietário tem também como respaldo o Código Civil Brasileiro e o Código de Defesa do Consumidor. Porém, deve ser observada a gravidade do problema que está comprometendo o uso do imóvel e se esse problema seria um defeito proveniente da construção ou do mal uso, ou seja, se o proprietário deixou o imóvel se deteriorar. Importante esclarecer que o dono do imóvel, deve sempre fazer as manutenções devidas, zelando assim pela conservação. Vale lembrar que a garantia do construtor não cobre o mal uso do imóvel. Nesta esteira, o construtor não pode esquecer que há defeitos que podem ameaçar definitivamente a segurança dos moradores. Certo que, ao comprar um imóvel usado, o comprador deverá cumprir todos os requisitos legais e ficar atento ao contrato de compra e venda, que deverá descrever as garantias vigentes no ato da compra. Portanto é imprescindível verificar se o imóvel ainda está no prazo de garantia e fazer uma vistoria minuciosa, pois, dependendo do problema, o comprador poderá não ter mais o direito. O que fazer quando o problema for identificado? Inicialmente é importante novamente deixar claro que o comprador do imóvel deverá, antes de assinar o recebimento das chaves, realizar uma vistoria do imóvel com o acompanhamento do construtor, assim será capaz de identificar os defeitos aparentes e já solicitar as devidas correções. Lembrando que tudo o que for encontrado de irregular deverá ser anotado. Uma cópia das anotações deve ser entregue à construtora. No entanto quando o defeito aparecer depois, ou seja, quando o morador identificar o defeito ou vício, é necessário que assim que identificar o problema, entre em contato com o construtor para solicitar uma vistoria. Neste momento é importante que sejam tiradas várias fotos das irregularidades e encaminhadas à construtora para que a mesma verifique a ocorrência. O proprietário da obra deverá, formalmente, através de um ofício, carta ou notificação extrajudicial, comunicar a construtora quais são os defeitos e requerer uma resposta formal de quando e como serão realizados os reparos ou paga a indenização. Todos os contatos realizados com a construtora, se possível, devem ser registrados, bem como devem conter o máximo de provas possíveis. O importante é primeiro tentar conversar e resolver o problema de forma amigável com a construtora porém, não sendo possível, será necessário garantir o direito com ações judiciais. Como a questão envolve conhecimentos específicos de Direito, o proprietário deve procurar um advogado de sua confiança sempre que se vir diante de situações como essas. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! 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