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A mudança de local de trabalho é uma realidade para muitos trabalhadores atualmente. E, em alguns casos, essa mudança pode implicar na necessidade de rescindir o contrato de locação residencial antes do prazo acordado. Essa situação pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nesse tipo de situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em caso de transferência de trabalho do locatário para outra localidade, ele tem o direito de rescindir o contrato de locação antes do prazo acordado, desde que apresente a comprovação da transferência e comunique o locador com antecedência mínima de 30 dias. É importante ressaltar que essa possibilidade de rescisão antecipada do contrato só é válida para contratos com prazo determinado. Nos contratos de locação por prazo indeterminado, o locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem a necessidade de apresentar uma justificativa. Caso o locatário opte por rescindir o contrato de locação em razão da transferência de trabalho, ele não está sujeito ao pagamento de multa rescisória. No entanto, ele deve arcar com as despesas relativas à devolução do imóvel, como reparos e limpeza, e também com o pagamento de eventuais dívidas de aluguel ou outras despesas em aberto. Por outro lado, o locador tem o direito de exigir que o locatário apresente a comprovação da transferência de trabalho e que comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, ele pode exigir que o imóvel seja restituído nas mesmas condições em que foi recebido, salvo as alterações decorrentes do uso normal do imóvel. Outro ponto importante é que o locador deve devolver a garantia locatícia ao locatário, como o depósito caução ou a fiança, após a restituição do imóvel e a quitação de todas as despesas. No entanto, ele tem o direito de reter o valor da garantia caso haja algum dano ao imóvel decorrente do uso indevido pelo inquilino. Nesse caso, o locador deve apresentar um laudo técnico que comprove o dano e o respectivo valor a ser retido da garantia. A rescisão do contrato de locação em caso de transferência de trabalho pode gerar dúvidas e preocupações tanto para o locatário quanto para o locador. É importante entender quais são os direitos e deveres de cada parte nessa situação e como proceder para garantir uma rescisão tranquila e sem problemas. Para evitar problemas e prejuízos financeiros, é fundamental que o locatário comunique a rescisão com antecedência mínima de 30 dias e apresente a comprovação da transferência de trabalho. Além disso, é importante verificar as condições e prazos estabelecidos no contrato de locação e restituir o imóvel nas mesmas condições em que foi recebido, evitando assim possíveis conflitos com o locador. Já para o locador, é fundamental exigir a comprovação da transferência de trabalho e a comunicação com antecedência mínima de 30 dias. Além disso, é importante verificar as condições do imóvel após a devolução e apresentar um laudo técnico caso haja algum dano decorrente do uso indevido pelo inquilino. Em casos mais complexos, como disputas sobre o valor da garantia locatícia ou sobre a necessidade de reparos no imóvel, é recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em locações. Esse profissional pode auxiliar tanto o locatário quanto o locador a entenderem seus direitos e deveres e a resolverem eventuais conflitos de forma amigável e dentro da lei. Se você é um proprietário de imóvel, inquilino ou corretor de imóveis, sabe como é importante ter um contrato de locação bem elaborado e revisado para garantir que seus interesses sejam protegidos. Aqui no nosso escritório, temos uma equipe de advogados altamente qualificados e experientes em contratos de locação de imóveis que estão prontos para ajudá-lo. Está procurando um escritório que possa ajudá-lo a criar um contrato de locação sob medida para sua situação específica, ou se precisa de ajuda para revisar um contrato existente, você está no lugar certo. Oferecemos serviços personalizados para atender às suas necessidades, garantindo que todos os aspectos do seu contrato sejam abordados de forma completa e precisa. Nossos advogados são especializados em contratos de locação de imóveis e estão atualizados sobre as leis e regulamentações mais recentes, o que significa que podemos fornecer aconselhamento jurídico preciso e confiável para ajudá-lo a tomar decisões informadas. Não importa se você é um proprietário de imóvel que precisa de ajuda para criar um contrato de locação para seus inquilinos ou um inquilino que precisa de ajuda para revisar um contrato existente, podemos ajudá-lo. Não espere mais! Entre em contato conosco hoje mesmo e descubra como podemos ajudá-lo a proteger seus interesses com um contrato de locação de imóveis bem elaborado e revisado.

Se você possui um familiar incapaz ou já se interessou por comprar um imóvel, mas descobriu que o bem era de propriedade de um menor, por exemplo, provavelmente já se questionou se a venda desse bem por essa parte possuía algum requisito legal a ser observado, certo? Para ajudar nessa questão, vou explicar como você deve proceder para que essa venda, após efetuada, não seja declarada nula ou cause uma bela dor de cabeça. A compra e venda de imóveis possui como um dos requisitos para a sua validade a capacidade das partes, que é a aptidão para praticar um ato jurídico válido, adquirindo direitos e assumindo deveres. Pela lei, apenas quem é considerado “capaz” pode exercer os atos da vida civil sozinho. Nosso Código Civil, em seus primeiros artigos, diz quem são considerados pela lei absolutamente incapazes e relativamente incapazes: Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos. Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer: I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico; III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade; IV - os pródigos. Parágrafo único.  A capacidade dos indígenas será regulada por legislação especial. Os menores de 18 anos serão representados por seus pais ou por seu tutor, e os maiores de dezoito anos que não conseguem exprimir sua vontade (incapacidade comprovada através de laudo médico) serão representados pelo seu curador. Para saber mais sobre o assunto e entender como conseguir a curatela, não deixe de verificar este texto CLICANDO AQUI. Assim, os incapazes não poderão vender sozinhos os seus próprios bens, por não possuírem capacidade plena de figurarem como parte de um contrato. Logo, essa venda deverá observar alguns requisitos legais. Estando o incapaz devidamente interditado pelo seu curador ou representado por seus pais ou tutor, sendo esses os responsáveis por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens daquele incapaz, os representantes não poderão livremente vender os bens dos seus curatelados ou tutelados. Isso porque, é imprescindível que a venda possua uma autorização judicial prévia, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar seus interesses, evitando, assim, que sejam prejudicados ou fiquem desamparados financeiramente. É muito comum as pessoas não observarem a capacidade das partes e efetuarem negociações de imóveis nas quais o vendedor é menor ou interditado, não se atentando ao fato de que essa venda necessita de autorização prévia do juiz, pois é um dos requisitos básicos para sua validade. Vejamos o que o nosso Código Civil dispõe sobre o assunto: Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz. Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção. Portanto, para conseguir a autorização judicial para venda do bem do incapaz, é necessário procurar um advogado de sua confiança para que ele solicite essa aprovação por meio de um processo que emitirá o alvará judicial para a venda. Porém, para que esse alvará seja concedido, alguns pontos devem ser observados. Para que os pais consigam vender algum bem dos filhos menores, a ação deverá descrever a “necessidade da venda” ou o “interesse da prole”. A “necessidade da venda” é entendida como a subsistência do menor, isto é, custeio de alimentos e medicação, por exemplo. Já o “interesse da prole” é a representação de algo mais vantajoso para menor, por exemplo, a venda do imóvel para investir em algo mais lucrativo para o incapaz. Logo, se esses requisitos não forem demonstrados, o juiz não autorizará a venda. Por outro lado, na venda de imóvel de incapaz interditado ou representado por tutor, a lei traz três requisitos essenciais: manifesta vantagem, avaliação judicial e aprovação do juiz. Por “manifesta vantagem” entende-se que somente será autorizada a venda do bem do incapaz se for demonstrado no caso, de forma clara e efetiva, que haverá vantagem para ele (não podendo ser vantagem para o curador ou tutor). Também se faz necessária a avaliação judicial do bem para que seja verificado que aquele imóvel está sendo vendido sem trazer prejuízo financeiro ao incapaz. Em regra, o bem não poderá ser vendido em valor abaixo da avaliação judicial. Segue jurisprudência sobre o tema: “APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. VENDA DE IMÓVEL EM VALOR INFERIOR A AVALIAÇÃO. OFENSA AO MELHOR INTERESSE DO CURATELADO. 1. O alvará judicial, ação de jurisdição voluntária, é a forma adequada para alienação dos bens de pessoa interditada, cuja negociação, conforme inteligência dos artigos 1.774 e art. 1.750 do Código Civil, somente pode ocorrer quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do Juiz. 2. Assim, a alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do Representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA MANTIDA” (TJGO, Apelação (CPC) 5447047-62.2017.8.09.0011, Rel. Dr. SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 4ª Câmara Cível, julgado em 22/07/2019, DJe de 22/07/2019). Ainda, o valor da venda deverá ser depositado em juízo, em conta judicial vinculada ao processo e só pode ser sacado mediante outro alvará. Além disso, será necessária a prestação de contas, tendo em vista que os tutores e curadores não podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados além do necessário para as despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens, conforme o art. 1.753 do Código Civil. Agravo de instrumento. Alvará judicial. Venda de imóvel de incapaz. Depósito em conta judicial vinculada ao juízo do valor auferido com a venda. Liberação mediante autorização judicial e comprovada necessidade do curatelado. Prestação de contas pelo curador. I. Nos termos dos artigos 1.750 e 1.781 do Código Civil, a autorização judicial para alienação de imóveis de propriedade de pessoa interditada, além de demandar prévia avaliação judicial, exige a comprovação da existência de manifesta vantagem ao patrimônio do curatelado ou da necessidade da venda do bem. II. A alienação do bem não poderá ocorrer em valor inferior à avaliação já realizada, cujo produto deverá ser integralmente depositado em conta judicial vinculado ao Juízo da interdição, somente sendo liberado mediante comprovada necessidade do Curatelado e prestação de contas pelo Curador, sob a supervisão do representante do Ministério Público, nos termos da legislação civil. Recurso conhecido e desprovido. (TJ-GO - AI: 07368746520198090000, Relator: Des(a). CARLOS ALBERTO FRANÇA, Data de Julgamento: 04/03/2020, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 04/03/2020). E, ainda, deverá ser autorizada pelo juiz a venda de maneira prévia, sob pena de o ato ser declarado nulo , podendo o comprador de boa-fé pleitear a restituição do valor pago, bem como requerer a indenização pelas benfeitorias feitas no imóvel. Por isso, se você pretende adquirir ou vender um imóvel de um incapaz, procure um advogado especialista na área para o orientar e assessorar! Se você precisa de auxílio para seguir com a venda de um imóvel pode apertar o botão abaixo para que nosso escritório entre em contato com você:

Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca Hoje vamos tratar sobre os conceitos e a distinção entre alienação fiduciária e hipoteca, duas modalidades comuns de garantia, de bem móvel ou imóvel, que o credor poderá exigir do devedor, em um contrato de empréstimo/financiamento. Trataremos, neste artigo, especificamente sobre as garantias de bens imóveis. Alienação Fiduciária A alienação fiduciária de bem imóvel surgiu em nosso ordenamento jurídico com a publicação da Lei n. 9.514, em 20/11/1997. Trata-se de mais uma hipótese de direito real, conforme previsto no §1º do artigo 17 da referida lei, além daquelas já previstas no rol do art. 1.225 do Código Civil. O art. 22 da Lei n. 9.514/97 traz a conceituação, caracterizando-a como o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. O objeto transmitido ao credor/fiduciário é a propriedade resolúvel. A alienação fiduciária faz incidir sobre a propriedade uma particularidade, qual seja, o desmembramento da posse. A lei inclusive é clara e explicativa neste sentido, conforme se observa do parágrafo único de seu artigo 23: com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com a realização da alienação fiduciária e consequente desmembramento da posse, o fiduciante/devedor passa a ter apenas a posse direta do bem dado em garantia, mas sob a condição resolutiva do adimplemento de sua obrigação (da dívida e seus encargos), quando voltará a ter a propriedade plena daquele bem. Já ao fiduciário/credor é assegurada a posse indireta do bem dado em garantia enquanto perdurar a existência da dívida e seus encargos pelo fiduciante/devedor, até que se resolva a garantia fiduciária pelo adimplemento da obrigação deste. Tanto para um (fiduciante/devedor), quanto para outro (fiduciário/credor), haverá mudança da situação de fato e jurídica na hipótese do vencimento da dívida e seus encargos, com a constituição do fiduciante em mora, quando ocorrerá a consolidação da propriedade imóvel em nome do fiduciário/credor (artigo 26), que deverá promover público leilão para a alienação do imóvel (artigo 27), ressalvada a hipótese de o fiduciante, com anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida (parágrafo 8º, do artigo 26). Hipoteca A hipoteca, regulamentada no artigo 1.473 e seguintes do Código Civil, caracteriza-se por ser, nas palavras de Caio Mário da Silva: o direito real de natureza civil, incidente em coisa imóvel do devedor ou de terceiro, sem transmissão da posse ao credor” (Instituições de direito civil, 18. ed. Rio de Janeiro, Forense, 2003, v. IV, p.368). A hipoteca é um direito real, inscrito no registro imobiliário, que adere à coisa, assegurando ao credor o cumprimento da obrigação pelo devedor, conferindo-lhe, ainda, o direito de perseguir a coisa em mãos de quem quer se encontre, até que seu crédito seja plenamente satisfeito. Somente os imóveis alienáveis são hipotecáveis, visto que a garantia real é uma alienação em potencial. Se a inalienabilidade ou a alienabilidade forem temporária assim também será hipoteca. Desta forma, é possível a hipoteca de propriedade sob condição resolutiva (como a propriedade fiduciária), caso em que se extingue a garantia com a resolução do domínio. Não há vedação legal para a constituição de hipoteca sobre propriedade resolúvel, contudo, configura um risco para o credor hipotecário. Ainda ficou com alguma dúvida, sobre a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca, ou precisa de ajuda? Basta clicar no botão abaixo!

Essa é sua dúvida? Sabemos que é muito comum as pessoas terem dúvidas sobre a compra e venda de imóveis quando uma das partes são casadas. Não raras as vezes, recebo clientes que perguntam: é possível a venda de imóvel de herança precisa da assinatura do cônjuge? No entanto, a pergunta não é tão simples de ser respondida, pois é necessário observar qual o regime de bens do casal, se há algum pacto antenupcial, bem como a data da compra e venda desses imóveis. Então, para você que ainda não é casado, mas está prestes a se casar, para você que já é casado e tem essa dúvida, vamos falar sobre como é importante conhecer e/ou escolher o regime de bens para que a compra e venda do imóvel não cause prejuízos e transtornos. O que é um regime de bens e como ele pode tronar obrigatória a assinatura do cônjuge? Regime de bens são normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou fim de um casamento e na união estável. Dessa forma, o regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio do casal. A escolha do regime define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal, ou exclusiva e, até mesmo, a comunicação dos bens herdados pelos cônjuges. Conhecer os diferentes tipos de regimes é fundamental para aqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, pois o regime escolhido pelo casal traz consequências na compra e venda de um imóvel. E, quais são os regimes de bens que vigoram no Brasil? Inicialmente, é fundamental conhecer os diferentes regimes de casamento no Brasil. Atualmente, o casal pode optar pelos seguintes regimes de casamento. Comunhão universal de bens; Comunhão parcial de bens; Separação total de bens; Participação final nos aquestos. Vejamos as características de cada um deles. Regime de comunhão universal de bens Todos bens, sejam eles anteriores ou durante a união pertencerão ao casal. Ambos terão direito sobre os imóveis, independentemente de quando foi realizada a compra do imóvel. Regime de comunhão parcial de bens Este regime é adotado como regra geral na nossa legislação, os bens que cada um dos cônjuges já possuía antes do matrimônio não integram ao casal, sendo assim, um patrimônio individual. Nesse tipo de regime, somente os imóveis adquiridos na constância do casamento pertencerão ao casal. Regime de separação total de bens todos os bens adquiridos antes e durante o casamento serão exclusivos de quem adquiriu. Se o marido compra um imóvel e registra apenas no seu nome, corresponde que esse imóvel é exclusivo do marido, podendo ele dispor desse imóvel quando bem entender. Regime da participação final nos aquestos representa que ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento. Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais. Nessa modalidade, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio. Cada um desses regimes citados acima guarda consigo diversas nuances, e, em certa medida, consegue alcançar grande parte das pessoas. E como cada regime de casamento interfere na compra e venda de imóveis? A depender do regime de bens escolhido pelo casal, a principal interferência na compra e venda de um imóvel se dá pela necessidade de autorização do cônjuge. O cônjuge só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do outro cônjuge: Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação. Nos regimes de Comunhão Parcial ou Universal de Bens, o cônjuge precisa assinar o contrato de compra e venda do seu imóvel, mesmo que o imóvel fique no nome somente de um. Essa obrigatoriedade é conhecida como “outorga uxória” ou “outorga marital”, quando a esposa ou o marido, respectivamente, precisa consentir nos negócios feitos pelo outro cônjuge. Para justificar essa necessidade a lei determina que qualquer transação repercute diretamente no patrimônio comum de ambos, afinal, tudo será dividido igualmente em caso de separação. Por isso, os dois precisam autorizar. Se não houver o consentimento, o contrato pode ser considerado inválido. Além da outorga ser dispensada na Separação Total, uma situação particular em que ela é opcional, é quando o casal assina a Participação Final nos Aquestos, um regime no qual os bens não se comunicam nem antes nem durante o matrimônio, mas passam a ser comuns e, portanto, são separados igualmente em caso de separação ou óbito. A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui uma forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio. É importante esclarecer que o casal pode fazer um pacto antenupcial. E, o que é pacto antenupcial? É um contrato elaborado antes do casamento, no qual os noivos estabelecem as regras que vigorarão durante a constância da união. E, se o cônjuge se recusar a assinar a venda do imóvel? O comum é a venda do imóvel aconteça sempre quando o casal está de comum acordo, mas há casos em que um dos cônjuges pretende vender e o outro não concorda, se recusando a assinar a venda, fato que impede a conclusão do negócio. Essa recusa pode acontecer por diversos motivos: sendo eles recusa em assinar por estarem separados de fato, mas não de direito; recusa em assinar para investir em imóvel de maior valor; recusa em assinar para usar o valor de venda no pagamento de dívidas do casal; recusa em assinar por motivos fúteis como briga de casal; em assinar para usar o dinheiro em tratamento de saúde. Nesse caso, é necessário entrar com uma ação judicial de Suprimento de Consentimento, onde o juiz irá analisar a situação, levando em consideração as prerrogativas dos cônjuges, e poderá ou não, autorizar a conclusão da venda. Uma vez que o juiz conclua pela autorização da venda, a escritura pública será concluída de acordo com a legislação vigente. No entanto, a falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária, tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. E, quais outros detalhes podem ser observados na negociação do imóvel? É importante que o interessado em adquirir um imóvel, verifique, cuidadosamente, toda a documentação, do imóvel e do vendedor. Embora nas certidões de casamento e de nascimento constem averbados dados atualizados da condição da pessoa, no caso dela ser solteira, podemos solicitar uma declaração de próprio punho, de que ela não vive em união estável. É muito importante analisar a documentação dos vendedores e compradores na hora de adquirir ou dispor um imóvel. Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à regime de comunhão e compra ou venda de imóvel, não hesite em procurar um advogado especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Esse profissional pode fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.

Neste artigo você encontrará: O que é o contrato de corretagem? Quais as obrigações do corretor? Quando são devidos os honorários de corretagem? Conclusão Antes de adentrar na questão das hipóteses em que o pagamento da comissão de corretagem é devida, é essencial entender, efetivamente, no que consiste o contrato de corretagem e quais são as obrigações do corretor. O que é o contrato de corretagem? O contrato de corretagem e demais questões pertinentes à tal prática, estão expressamente previstas nos artigos 722 e seguintes do Código Civil Brasileiro. Vejamos: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Assim, pode-se dizer que por meio do contrato de corretagem, um terceiro, não ligado a qualquer das partes (vendedor e comprador), se obriga a obter um ou mais negócios de venda e compra para a parte que o contratou. Quais as obrigações do corretor? A obrigação do corretor não se limita somente à aproximação entre comprador e devedor e vice-versa, pois cabe também ao corretor, prestar ao cliente todas as informações pertinentes sobre o negócio, tais como a qualidade, segurança e eventuais riscos existentes, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos. Vejamos o art. 723 do Código Civil: Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. Ademais, é é importante ressaltar que a obrigação do corretor não é uma obrigação de meio, mas sim uma obrigação de fim, ou seja, de resultado. sendo assim, se o corretor não obtiver o resultado para o qual foi contratado, não há que se falar em pagamento de corretagem, pois, a comissão de corretagem não é uma compensação pelos esforços desempenhados pelo corretor, mas sim, uma remuneração pelo sucesso de sua intervenção. Quando são devidos os honorários de corretagem? Desta feita, a comissão de corretagem somente será devida quando o corretor obtiver o resultado útil do negócio, ou seja, a conclusão efetiva da compra e venda, nos termos do que dispõe o art. 725 do Código Civil. Com efeito, se após a prestação integral da intermediação por parte do corretor, o negócio não for concluído por arrependimento imotivado das partes, ainda assim, a corretagem será devida. Isso porque, neste caso, o arrependimento ocorreu após a conclusão do negócio e o corretor não deu causa a ela. Como pode ser mais bem explorado neste post: corretagem em que fase da negociacao surge o direito a comissao. Já na hipótese de arrependimento motivado da parte contratante, ou seja, quando o arrependimento se deu pela ausência de alguma informação ou esclarecimento que deveria ter sido prestado pelo corretor, tal como a existência de uma ação de execução contra o proprietário do imóvel ou mesmo de problemas estruturais, não é devido o pagamento da comissão de corretagem. Conclusão Por fim, no que diz respeito aos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, é importante destacar que em 2016 o STJ firmou o posicionamento no sentido de que, o ônus da corretagem pode ser transferido ao comprador, desde que tal obrigação esteja expressamente prevista em cláusula contratual e que o preço tenha sido previamente informado ao consumidor, com destaque do valor da comissão de corretagem (RESP n.º 1.599.511/SP). Dessa forma, se você é corretor, ou mesmo a parte contratante e, tem tido dificuldades para lidar com a cobrança ou pagamento de honorários de corretagem, busque orientação jurídica de advogados especializados, para obter o melhor direcionamento. Nosso escritório conta com uma equipe altamente especializada em direito imobiliário para lidar com situações como esta. Entre em contato conoco para tirar suas dúvidas!

Importância do contrato de compra e venda A compra e venda de um imóvel é um momento de extrema importância, uma vez que, muitas vezes, significa a materialização de um sonho da maioria dos brasileiros: adquirir a casa própria. No entanto, em muitos casos, levados pela emoção do momento e devido a ansiedade que este passo importante traz na vida de quem está adquirindo seu imóvel, alguns pontos essenciais do contrato de compra e venda de imóvel deixam de ser observados com a cautela que a situação necessita. Por isso, neste texto, iremos te dar algumas dicas de pontos e de documentos necessários para compra e venda de imóvel, os quais você precisa se atentar antes de assinar o seu tão sonhado contrato e conseguir realizar o sonho da casa própria. Inicialmente, te trago um fato: a maior parte das pessoas interessadas em comprar ou vender imóvel se atentam apenas no valor a ser despedindo ou recebido com aquela transação imobiliária, ignorando por completo uma fase essencial, qual seja, a elaboração de uma minuta de contrato que consiga trazer segurança para ambas as partes envolvidas. E por que isso acontece? A resposta é bem simples, em uma rápida busca em sites de pesquisa, iremos nos deparar com diversos modelos de “contrato de compra e venda de imóvel word”, necessitando apenas que seja editado o nome das partes e o valor do negócio. É simples, é rápido, e pode também te dar uma bela dor de cabeça. Neste texto, falamos sobre os motivos de não utilizar modelo de contrato de compra e venda (Leia aqui). E quem não utiliza desse modelo, muitas vezes já recebe o contrato pronto, apenas para assinar. É o famoso “assinar sem ler”, o que também representa um grande risco, uma vez que a cautela na leitura das cláusulas do contrato de compra e venda te garantirá que naquele contrato está pactuado, realmente, o que fora acordado entre as partes. Porém, na maioria dos casos, em razão da dificuldade em entender o contrato , por falta de conhecimento técnico para análise minuciosa destas cláusulas, as pessoas simplesmente assinam sem ler. Então, como forma de facilitar esse entendimento, vamos listar alguns pontos principais que precisam ser analisados com atenção! Pontos de atneção no contrato de compra e venda 1. Qualificação completa do comprador e do vendedor Nesta primeira dica, é de suma importância verificar se naquele contrato estão constando todos os dados necessários tanto do comprador, quanto do vendedor, como: nome, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço, documento de identificação (número do CPF e do RG, ou se for pessoa jurídica, o número do CNPJ). Atenção para verificar quando o contrato de compra e venda de imóvel é com vendedor casado, pois, a depender do regime de bens, será necessário constar a qualificação do cônjuge, bem como a anuência deste, como por exemplo quando o vendedor é casado no regime da comunhão parcial de bens. Essa previsão consta no Código Civil, em seu art. 1,647, vejamos: Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; prestar fiança ou aval; fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação. Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada. A exigência da outorga uxória, ou seja, da anuência do cônjuge para a alienação de bens imóveis do casal, não é mera formalidade, funcionando como um dispositivo legal para assegurar que um cônjuge não venda o patrimônio do casal, seja com intenção de prejudicar o outro, seja por causas alheias a sua vontade. Ou seja, visa proteger o patrimônio familiar de possíveis atos lesivos. Por isso, é muito importante verificar a qualificação das partes e esses detalhes referentes à necessidade ou não da anuência do cônjuge, a fim de trazer mais segurança ao negócio! 2. Descrição do imóvel Deverá constar no seu contrato uma cláusula sobre o objeto daquela transação, ou seja, qual é o imóvel que será transmitido do vendedor ao comprador. Assim, neste ponto, é imprescindível observar a discriminação correta e completa do imóvel, como a área do terreno, área construída, número de cômodos, vagas de garagem (se houver), endereço e todas as demais informações que constam na matrícula do imóvel. Também deverá constar o número desta matrícula, qual o cartório de Registro de Imóveis está registrado este bem, e ainda o número da Inscrição Imobiliária. Não podendo ainda esquecer, neste ponto, de verificar se aquele imóvel possui alguma restrição ou ônus constante na matrícula do imóvel. 3. Preço, Forma de Pagamento e Multa Um dos pontos mais importantes diz respeito ao valor e a forma de pagamento daquela transação imobiliária. Normalmente as partes se atentam a isso, entretanto esquecem de deixar “no papel” o que poderia acontecer, por exemplo, no caso de contrato de compra e venda de imóvel não cumprido pelo comprador. Então, é essencial redobrar a atenção na leitura ou elaboração de um contrato de compra e venda no que diz respeito a este ponto. Muitas vezes, o comprador não terá condições de arcar com o pagamento à vista, então, no contrato, deverá ser pactuado com clareza como ocorrerá o parcelamento, informando o preço total a ser pago, o valor da entrada e das parcelas seguintes, a data de cada parcela, a forma e o local do pagamento, índice e periodicidade de ajuste (se for aplicável), multas e condições para pagamento das parcelas, se haverá ou não financiamento bancário e suas condições. A análise de uma cláusula que diz respeito ao pagamento e sua forma poderá evitar transtornos quanto a incidência abusiva de multa ou de correção, pois as partes deverão pactuar qual o índice que irá corrigir as parcelas deste contrato, se for o caso. Muitas vezes, o comprador é surpreendido com aumentos na parcela, por não ter observado como estava disposto no contrato. 4. Data para entrega da posse Nesta cláusula, está disposto quando o bem será entregue do vendedor ao comprador. Nas compras à vista, esta entrega não apresenta muitos problemas. Entretanto, é importante ter atenção quando a venda é parcelada, pois no contrato de compra e venda deverá estar claro quando a posse será entregue ao comprador, e, além disso, quem arcará com as despesas relativas ao imóvel, até este ser, de fato, entregue a quem está comprando. Chamamos sua atenção a este ponto porque, caso não seja observado, o vendedor poderá deixar de quitar o IPTU após a venda, mesmo ainda não tendo entregue o bem, o que acarretará um problema ao comprador, que receberá a dívida relativa a isso, uma vez que o IPTU é obrigação propter rem, ou seja, acompanha a coisa. Dica extra aqui: se você está comprando um imóvel, não deixe de solicitar uma certidão negativa de débitos, tanto na prefeitura, quanto no condomínio (se for o caso), e anexe ao contrato! Esse ponto referente a entrega da posse é essencial. Você precisará observar se no seu contrato informa que o vendedor não mais poderá fazer qualquer alteração no imóvel até a entrega dele. Isto porque, pode ocorrer de você comprar o bem, e quando for receber, o imóvel não estar exatamente como você achou que estaria. Por isso, atenção neste ponto! 5. Despesas referente à escritura e ao registro Fique atento se no contrato está disposto de quem será a responsabilidade em arcar com as despesas referente aos emolumentos de Tabelionato e Cartório de Registro de Imóveis, bem como pelo pagamento do Imposto de Transmissão (ITBI), afinal esses custos não são tão baixos e precisam ser levados em consideração, para não ser surpreendido. Esses foram alguns pontos que consideramos de suma importância a serem observados antes da assinatura de um contrato de compra e venda, lembrando que a leitura cautelosa de todo o contrato é essencial. Assim, não deixe de procurar uma assessoria de profissional especializado para te trazer mais segurança neste momento tão importante que é a compra e venda de imóvel, evitando problemas futuros. Ficou com alguma dúvida ou precisa de ajuda para um contrato de compra e venda? basta clicar no botão abaixo e conversar com um de nossos advogados especialistas!

A lei 8.245/1991 (que dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos), conhecida como lei de inquilinato, tratou de sanar muitas dúvidas e confusões entre Locador e Locatário quanto ao prazo nos contratos de locação. O que era muito comum de acontecer era o fato que o Locador como proprietário dos imóveis condicionavam os prazos e a qualquer momento requeriam a posse do imóvel sem motivo algum, deixando muitas vezes o Locatário desamparado sem saber como agir. Após a supracitada lei, ou seja, a lei de inquilinato, o legislador tratou de limitar os poderes do Locador, estabelecendo particularidades para o Locador reaver o imóvel de acordo com o prazo estabelecido nos contratos de locação. É de extrema importância ressaltar que pode o Locador e Locatário convencionar prazo menor que 30 meses no contrato de locação. A lei em seu artigo 46 estabelece que: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. §1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir –se –á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Exatamente no parágrafo primeiro do referido artigo o legislador deixou claro que, ocorrendo o vencimento do contrato e as partes ficarem silentes, caso o inquilino permaneça no imóvel por um período superior a 30 dias, nasce o efeito de prorrogação por tempo indeterminado e esta prorrogação será nas mesmas condições e cláusulas do contrato vencido. Havendo a prorrogação por prazo indeterminado o artigo 46 § 2º faz a permissão para que o Locador requeira o imóvel a qualquer tempo, porém deverá conceder o prazo de trinta dias para que o Locatário desocupe o imóvel. §2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. Isso é o que chamamos de “denúncia vazia”, que é o pedido do imóvel por parte do Locador findo o prazo contratual, sem uma motivação além do fim da vigência do prazo em que foi pactuado o contrato de aluguel. E se no contrato de locação por prazo indeterminado for convencionado prazo menor que 30 meses, vale a mesma regra do artigo 46? Não, nos contratos de locação com prazo inferior a 30 meses ou contrato realizado verbalmente, o artigo 47 da Lei de inquilinato prevê que caso o Locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias, o Locador só poderá requerer o imóvel caso tenha algum motivo, vejamos: Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: I – Nos casos do art. 9º; II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (grifo nosso) §1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se: a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio. §2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmos. Atenção especial ao inciso V do artigo 47, como se verifica que nos contratos verbais ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, o locador  poderá rescindir o contrato de locação depois de transcorrido cinco anos de vigência ou ocorridas alguma das hipóteses do artigo 47. O artigo 6º da lei 8.245/91 também traz a hipótese do Locatário denunciar a locação por prazo indeterminado conforme: Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição. Como podemos perceber o Locatário pode rescindir o contrato a qualquer momento e independentemente de motivo só deverá comunicar ao Locador no prazo mínimo de 30 dias. Em regra a Lei de inquilinato estabelece que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. No entanto vale dizer que o contrato poderá sim ser rescindido em período inferior por motivos de infração, quebra contratual e demais circunstâncias prevista na lei de inquilinato. Portanto o que o Locador deve observar é que independentemente do prazo estabelecido no contrato de locação, findando o contrato caso o Locatário permaneça no imóvel por mais de 30 dias e estando silente o Locador o contrato estará prorrogado automaticamente por tempo indeterminado com as mesmas cláusulas e condições do contrato. Gostou do nosso post sobre como entender melhor os contratos de locação de imóveis? Se você está passando por uma situação delicada envolvendo um contrato de locação, pode contar com a nossa equipe de advogados especializados para te ajudar. Para isso, basta clicar no botão abaixo e iniciar o seu atendimento.

A venda de imóveis é uma prática comum em nosso país, mas é preciso ter cuidado quando o imóvel é de propriedade de incapaz, ou seja, de pessoa que não possui capacidade civil para gerir seus próprios bens, como é o caso de menores de idade, interditados e ausentes. Nesses casos, a venda do imóvel precisa ser realizada com autorização judicial, visando garantir a proteção dos direitos do incapaz e evitar problemas futuros para o comprador e vendedor. A legislação brasileira estabelece que os bens de incapazes devem ser administrados por seus representantes legais, que podem ser os pais, tutores ou curadores nomeados pela justiça. Esses representantes possuem a obrigação de zelar pelos interesses do incapaz e, por isso, precisam seguir algumas regras específicas para a venda de imóveis. De acordo com o Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.691, a venda de imóvel de propriedade de incapaz só poderá ser realizada com autorização judicial, mediante a comprovação da necessidade ou utilidade da venda para a subsistência do incapaz ou para a administração de seu patrimônio. Além disso, é preciso seguir outros requisitos, como a avaliação prévia do imóvel por um perito, a notificação do Ministério Público para se manifestar sobre a venda e a realização de leilão público, caso haja mais de um interessado na compra do imóvel. É importante destacar que a venda sem autorização judicial pode ser considerada nula e trazer problemas jurídicos para o comprador, que poderá perder o imóvel e o dinheiro investido na aquisição. Por isso, é fundamental contar com a assessoria de um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário para realizar a venda de imóveis de propriedade de incapaz de forma segura e legal. O advogado irá auxiliar na obtenção da autorização judicial, na avaliação do imóvel, na notificação do Ministério Público e na realização do leilão público, se necessário. Ademais, o escritório também poderá orientar os representantes legais do incapaz sobre suas obrigações e deveres na administração do patrimônio do incapaz, evitando problemas futuros e garantindo a proteção dos direitos do incapaz. Portanto, se você é representante legal de um incapaz e precisa vender um imóvel de sua propriedade, não hesite em buscar a ajuda do nosso escritório de advocacia que é especializado em direito imobiliário. O processo pode ser complexo e burocrático, mas com nossa orientação adequada, a venda pode ser realizada de forma segura e legal, garantindo a proteção dos direitos do incapaz e evitando problemas futuros. Entre em contato conosco e agende uma consulta para avaliarmos o seu caso e lhe prestar toda a assistência necessária. Clique no botão abaixo:

O mercado imobiliário é regido por diversas normas e regulamentações que visam proteger os direitos e interesses das partes envolvidas em uma transação imobiliária. Entre essas partes, o corretor de imóveis desempenha um papel fundamental, facilitando a negociação entre compradores e vendedores. Uma questão importante nesse contexto é o direito do corretor de receber comissão, mesmo durante a fase de negociação. Este direito é respaldado por diversos aspectos legais e éticos que garantem a remuneração do corretor pelo seu trabalho árduo e competente. Antes de tudo, vale destacar ainda, que a relação jurídica estabelecida entre o corretor e o cliente (vendedor ou comprador) é uma relação de resultado, ou seja, a remuneração somente será devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. A comissão de corretagem e a legislação O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 723, estabelece que: Art. 723: o corretor é obrigado a relatar ao proponente, as circunstâncias de que tenha conhecimento, que possam influir na decisão de realizar o negócio. Isso significa que o corretor tem a responsabilidade de fornecer informações precisas e relevantes durante a fase de negociação, auxiliando as partes a tomar decisões informadas. Portanto, o corretor desempenha um papel ativo e indispensável na condução das negociações. Além disso, o art. 725 do CC, assegura o direito à comissão ao corretor: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Isso significa que, independentemente de a transação ser efetivada ou não, o corretor tem direito à comissão se ele cumpriu seu papel na mediação, ou ainda, se o contrato não foi cumprido em virtude de arrependimento das partes. Por meio deste artigo, pode-se ainda, auferir a essência de resultado que possui o contrato de corretagem. Vejamos. As negociações mediadas por corretor ocorrem da seguinte forma: Dito isso, pode-se dizer que o entendimento que tem prevalecido no ordenamento jurídico é que, com a assinatura da escritura ou do compromisso de compra e venda, é que se faz jus ao recebimento da comissão por parte do corretor. Tal entendimento reforça o que já há legislação sobre o tema, ao denotar o caráter de resultado do contrato de corretagem. Conclui-se, portanto, que somente o compromisso de compra e venda já é suficiente para gerar esse direito, não necessitando que seja realizada a escritura pública. No entanto, dada essa assertiva, é preciso que haja especificações, a fim de resguardar os direito de corretores. Uma destas questões, é a desistência do negócio pela parte. Netse caso, o que fazer? Neste caso, a comissão de corretagem será totalmente resguardada, tendo em vista que houve efetivamente a promessa de compra e venda e, por consequência, a aproximação das partes. Logo, não há o que se falar na exclusão de cobrança neste caso. Contratos de exclusividade Nos contratos de corretagem por exclsividade, há a possibilidade de se auferir a comissão sem ter de fato, realizado a negociação. Imagine que o vendedor do imóvel, em uma conversa casual com um amigo, consiga efetuar a venda e, no dia seguinte, efetue o registro no cartório. Em momento posterior, o mesmo vendedor informa ao corretor que não precisará mais do seu auxílio, tendo em vista que já realizou a venda. Nestes casos, se o corretor foi diligente, como, por exemplo: fazendo anúncio do imóvel na Internet, colocando placa de venda, visitando o imóvel com possíveis compradores e se essa venda ocorreu dentro do prazo estipulado no contrato de exclusividade, sim o corretor terá direito à comissão. O mesmo acontece se o corretor é dispensado e o negócio se realizar posteriormente como fruto de sua mediação, tenha o contrato de mediação prazo determinado ou não. Se comprovado que o negócio só se realizou devido a sua interferência, devida lhe será a comissão. Contrato de mediação No entanto, é crucial ressaltar que o contrato de mediação imobiliária é essencial para estabelecer com clareza os termos da comissão, como seu valor e as condições para o seu pagamento. O contrato também deve especificar a responsabilidade do corretor na condução da negociação, garantindo transparência para todas as partes envolvidas. Além das bases legais, a ética profissional também desempenha um papel relevante nessa discussão. O corretor, ao receber sua comissão, está sendo recompensado por seu esforço, tempo e conhecimento empregados na negociação, o que é de suma importância para a sustentabilidade da profissão. Em resumo, o direito do corretor de imóveis a receber comissão durante a fase de negociação é respaldado por leis, regulamentações e ética profissional. O corretor desempenha um papel central na concretização das transações imobiliárias, e sua remuneração é justa e merecida pelo serviço prestado. Caso tenha restado alguma dúvida sobre o tema, ou mesmo se você, corretor, está passando por uma das situações que mencionamos, entre contato conosco clicando no botão abaixo!

Se você está pensando em fazer qualquer transação relacionada a imóveis, seja uma compra e venda de imóvel, seja uma permuta, ou até mesmo locação, aqui vai uma dica essencial: não faça nada antes de conferir a certidão de inteiro teor do imóvel. O que seria a certidão de inteiro teor? Antes de te explicar o que seria essa certidão, é preciso dizer que todo imóvel deveria ter uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. A matrícula de um imóvel é um registro único mantido pelo cartório de registro de imóveis, identificando de forma exclusiva aquele bem específico. Nela estão concentradas todas as informações relevantes sobre a propriedade, como dados do proprietário, descrição detalhada do imóvel, eventuais ônus e direitos reais a ele relacionados. A matrícula serve como uma espécie de "RG" do imóvel, sendo essencial para verificar a sua situação jurídica e histórico de transações. Ao realizar operações imobiliárias, como compra e venda, é comum solicitar a certidão de inteiro teor a partir dos dados presentes na matrícula, garantindo uma compreensão completa e precisa da condição legal do imóvel. Segundo o art. 176 da Lei de Registros Públicos: II – São requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 5) o número do registro anterior; 6) tratando-se de imóvel em regime de multipropriedade, a indicação da existência de matrículas, nos termos do § 10 deste artigo. (grifos nossos) Como dito anteriormente, o idela é que todo o imóvel tivesse a sua própria matrícula. No entanto, existe ainda no Brasil, um número elevado de imóveis na irregularidade, não estando devidamente matriculados no Cartório de Registro de Imóveis. Diante de tudo que foi dito, chegamos em fim, na certidão de inteiro teor, a qual, como veremos adiante, deve ser pedida logo no início de qualquer negócio que envolva um imóvel. Mas então, o que é de fato a Certidão de Inteiro Teor? A certidão de inteiro teor é um documento expedido pelo cartório de registro de imóveis que fornece informações detalhadas e completas sobre um determinado registro imobiliário. Ela abrange todos os atos praticados em relação àquele imóvel específico, como a compra e venda, hipotecas, penhoras, e outras transações relevantes. Essa certidão é fundamental em processos de compra e venda de imóveis, pois oferece uma visão abrangente da situação jurídica do bem, permitindo às partes envolvidas conhecerem eventuais ônus e gravames existentes. Essa compreensão profunda é essencial para a segurança das partes e para evitar futuros litígios relacionados à propriedade. Fica claro que a certidão de inteiro teor desempenha um papel fundametal nas transações imobiliárias, possuindo a capacidade de revelar todo o histórico do imóvel, tais como registros e averbações que ele pode conter. Para que fique o maisi claro possível, vamos listar algumas das informaçõe simportantes que podem conter a certidão de inteiro teor, bem como suas consequências: Hipoteca de Imóvel: A hipoteca de um imóvel é um direito real de garantia que recai sobre a propriedade e é estabelecido como segurança para o pagamento de uma dívida. No contexto imobiliário, é comum a constituição de uma hipoteca quando se contrai um empréstimo para aquisição do imóvel, utilizando-o como garantia. Em caso de inadimplência, o credor hipotecário pode executar a hipoteca, buscando a venda do imóvel para satisfazer a dívida. Logo, realizar a compra de um imóvel sem solicitar a certidão de inteiro teor e por consequência, sem observar detalhes sobre possíveis hipotecas pode acarretar sérias danos. Se o imóvel adquirido estiver sob hipoteca, o comprador assume a responsabilidade pelo pagamento da dívida pendente, sujeitando-se a processos legais e até mesmo à perda do imóvel em casos de não pagamento. É crucial, portanto, realizar uma devida análise antes da aquisição, verificando a existência de ônus e gravames, incluindo hipotecas, para garantir uma transação segura e transparente. Contrato de locação de Imóvel Neste contexto, é possível analisar duas perspectivas distintas: uma direcionada ao inquilino e outra voltada a um eventual interessado na aquisição da propriedade. Tal dualidade advém da possibilidade de averbar ou registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel. Consoante à Lei de Locações, o locatário detém o direito de preferência para a compra do referido bem, conforme estipulado no art. 27 da mencionada legislação: Art. 27. Em situações de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário goza da prerrogativa de adquirir o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros. O locador deve informar tal negócio ao locatário por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio inequívoco de ciência. Parágrafo único. A comunicação deve abranger todas as condições do negócio, incluindo, notadamente, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário para exame da documentação pertinente. Contudo, caso o inquilino averbe o contrato na matrícula do imóvel com antecedência mínima de 30 dias antes da alienação, e o locador alienar o bem desconsiderando o direito de preferência do locatário, este último tem o direito de reivindicar a propriedade para si em um prazo de 6 meses. Nesse período, deve depositar em juízo o montante equivalente ao pago pelo comprador, o qual perderá a posse do imóvel. Por outro viés, se o inquilino registrar o contrato na matrícula do imóvel, ele preserva o direito de continuar a locação pelo período estipulado, mesmo que o imóvel seja vendido ou prometido à venda a terceiros. Isto ocorre quando o contrato é de prazo determinado (e ainda dentro desse prazo), contém previsão explícita de vigência na hipótese de alienação e é registrado na matrícula do imóvel antes da venda. Dessa forma, torna-se imperativo para o adquirente do imóvel verificar a certidão de inteiro teor atualizada, evitando assim prejuízos na compra e a possibilidade de adquirir um bem já ocupado por um locatário! Usufruto O usufruto é um direito real conferindo a alguém o direito de usar e fruir um bem, como um imóvel, mantendo-se a propriedade formal nas mãos de outra pessoa. Esse usufruto pode ser temporário ou vitalício e, durante o período, o usufrutuário tem o direito de habitar, utilizar e colher os frutos do imóvel. A pessoa que detém o usufruto não pode alienar o bem, pois a propriedade permanece com o nu-proprietário. Comprar um imóvel sem observar a existência de um usufruto pode gerar complicações significativas. O adquirente precisa estar ciente de que, ao adquirir um imóvel com usufruto, estará sujeito às limitações impostas pelo direito do usufrutuário. Isso pode incluir restrições ao uso do imóvel e à sua disposição, mesmo sendo o proprietário legal. A negligência nesse aspecto pode levar a disputas legais, restrições indesejadas e, em última instância, à desvalorização do investimento. Portanto, a análise cuidadosa da situação jurídica do imóvel, incluindo a existência de usufrutos, é fundamental para uma transação imobiliária segura e bem informada. Além das situações apresentadas, existem outras que exigem atenção antes de se realizar a compra de um imóvel. Tais cisrcunstâncias podem ser avaliadas em um consulta, momento em que um advogado especialista em direito imobiliária fará uma análise completa sobre todos os riscos constidos em determinada transação. Por isso, antes de realizar a compra de um imóvel, é essencial contar com uma assessoria jurídica especializada no assunto, a fim de evitar qualquer impasse no futuro. Caso esteja negociando um imóvel ou ainda tenha dúvidas sobre o tema, clique no botão abaixo e fale conosco!

Neste artigo você encontrará: Conceito e legislação O que são arras confirmatórias? O que são arras penitenciais? Qual a diferença entre os dois tipos de arras? Conclusão e contato Conceito e legislação Arras ou sinal de negócio é um instituto muito comum nos CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Previsto entre os artigos 417 a 420 do Código Civil Brasileiro, objetiva a garantia de que um negócio (geralmente uma promessa) venha a ser fechado. Dispõe o art. 417 do Código Civil: Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Como bem prevê o artigo mencionado, as ARRAS podem ser pagas através de: DINHEIRO – forma mais comum nos contratos de compra e venda de imóveis; ou outro BEM MÓVEL – ou seja, é possível a utilização de um (ex.) carro como Arras. Existem 2 tipos de Arras: ARRAS CONFIRMATÓRIAS; ARRAS PENITENCIAIS. O que são arras confirmatórias? Está prevista e regulamentada nos artigos 418 e 419 do Código Civil: Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Observe então as seguintes características das Arras Confirmatórias: Previsão Legal: Arts. 418 e 419 do Código Civil; Não admite arrependimento do contrato; Admite indenização suplementar; O que são arras penitenciais? Está prevista e regulamentada no artigo 420 do Código Civil: Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. Observe então as seguintes características das Arras Penitenciais: Previsão Legal: Art. 420 do Código Civil; Admite arrependimento no contrato; Não admite indenização complementar. Qual a diferença entre os dois tipos de arras? Perceba que a maior diferença entre as Arras Confirmatórias e as Arras Penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do valor fixado como Arras. Nos dois casos teremos a retenção das Arras ou a restituição mais o equivalente, veja no exemplo abaixo: O promitente comprador, verdadeiramente interessado em comprar determinado imóvel, entrega ao promitente vendedor o valor de R$50.000,00 (cinquenta mil reais) a título de arras. 1ª Situação: Vamos ver o que acontece quando o comprador desiste da venda do imóvel. No momento da desistência o COMPRADOR perde o valor que entregou ao vendedor, atenção: apenas o valor que foi dado como arras. Em resumo: Vendedor ficará com o valor de R$50.000,00 e não venderá mais o imóvel. 2ª Situação: Vamos ver o que acontece quando o vendedor desiste da venda do imóvel. No momento da desistência o vendedor precisa primeiramente devolver os R$50.000,00 para o comprador, afinal de contas: o valor recebido não é dele, visto que ele não quis continuar com o negócio. Porém é necessário "penalizar" o vendedor por esta decisão, sendo assim a lei determina que o VENDEDOR pague ao COMPRADOR quantia equivalente ao que recebeu de arras. No nosso exemplo, o VENDEDOR deverá devolver os R$50.000,00 ao comprador e acrescer a mesma quantia, somando então R$100.000,00. Conclusão e contato Por isso, se você está enfrentando um problema relacionado à arras ou compra e venda de um imóvel, não hesite em procurar nosso escritório especializado em direito imobiliário para auxiliá-lo. Nós podemos fazer toda a diferença na hora de garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros e emocionais. Entre em contato conosco e agende uma consulta. Nossa equipe está pronta para ajudá-lo.

A maioria dos brasileiros possuem o sonho de ter a casa própria, mas por inúmeros motivos, não conseguem concretizar, apesar de ser bastante comentado a compra e venda, muitos ainda não sabem como é realizado o processo ou até mesmo os fatos que contribuem para a autorização do crédito imobiliário. O que é um financiamento imobiliário? É como um empréstimo, onde você pega o dinheiro de uma instituição financeira (de sua escolha), para a realização do ato. Onde é realizado um contrato, substituindo uma escritura pública, na qual, é firmado entre o comprador e o credor. As cláusulas deste contrato variam do sistema de financiamento escolhido, tendo em vista, que o comprador dá um valor de entrada e o resto parcela em até 20 anos, com juros. Vejamos alguns sistemas disponíveis dentro do nosso país: Sistema Financeiro de Habitação (SFH) Ele veio com intenção de facilitar a primeira compra do imóvel do cidadão, sendo ele criado pelo Governo Federal, pela lei 4.380/64, e rege a maioria dos sistemas do nosso país. Teve como objetivo atingir a população de baixa renda, porém, na nossa realidade, ele é usado para todas as classes. É válido destacar que este sistema, assegura a compra do imóvel residencial, e não para os demais fins. Dentro deste sistema, está o Plano Minha Casa Minha Vida (hoje plano Casa Verde e Amarela). Assim, o SFH autoriza o comprador usar o FGTS, com as principais obrigações: ter 3 anos de trabalho sob o regime de FGTS, não ter financiamento no nome e, outro imóvel urbano (em construção ou concluído). Já as principais características do SFH, são: Ser brasileiro; Não ter restrição no nome; O valor máximo de avaliação do imóvel deve ser de R$950 mil para alguns Estados (Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal). E para os demais estados, fica no valor de R$800 mil; A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do contratante; O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses); A compra deve ser feita exclusivamente por pessoa física; A base de recursos vem da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); A taxa de juros pode ser de, no máximo, 12% a.a.. Em 2018, a taxa mínima caiu de 10,25% para 9% ao ano; O percentual do valor máximo a ser financiado é de 70% para móveis usados e de 80% para unidades novas. 50% de desconto para o Registro e Escritura Pública (na compra do 1º imóvel) Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) Como visto no SFH (supra) vai apenas até R$ 950 mil, desta maneira, criou-se o SHI para suprir a necessidade dos imóveis acima do valor enquadrado no outro sistema. Portanto, o Sistema Financeiro Imobiliário também foi criado pelo Governo Federal, pela lei 9.514/97. E as características são: Não há limite de renda comprometida; O prazo de quitação da dívida é de até 35 anos (420 meses); O valor de concessão de financiamento varia entre 80% e 90% do valor do imóvel; A compra pode ser feita por pessoa física ou jurídica; A taxa de juros é variável. Em 2018, a taxa mínima caiu de 11,25% para 10% ao ano. E as principais garantias asseguradas pelo art. 17, da lei são: Hipoteca; Cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis; Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis; Alienação fiduciária de coisa imóvel. Antes de aderir a qualquer um dos sistemas de financiamento imobiliários, éssencial contar com a assessoria de um advogado especialista em direito imobiliário, pois ele poderá te instruir para realizar a melhor adesão ao seu caso específico, além de te resguardar de problemas futuros. Além do mais, é sempre bom verificar com sua instituição financeira sobre o valor disponível que você tem para realizar o financiamento, pois pode acarretar consolidação de propriedade com a inadimplência das parcelas do financiamento. E lembre-se que a propriedade só é sua após a quitação do financiamento imobiliário, enquanto você está pagamento as parcelas, é apenas possuidor do imóvel. Ainda ficou com dúvidas ou precisa de ajuda para lidar com o seu financimento? Clique no botão abaixo!