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O sonho de adquirir a casa própria é compartilhado por muitas pessoas que, diariamente, se esforçam para torná-lo realidade. Trabalham, economizam e utilizam inclusive os recursos do FGTS. Porém, ainda sim, se deparam com a negativa do pedido de financiamento habitacional, pela instituição financeira. Então, buscam uma alternativa de contornar o problema: decidem comprar um imóvel já financiado por outra pessoa, formalizando o negócio por meio de contrato particular, popularmente conhecido como contrato de gaveta. Essa opção, embora utilizada no dia a dia, pode se tornar uma verdadeira dor de cabeça, em razão dos riscos que oferece. Quais são os riscos de comprar um imóvel apenas com contrato de gaveta, mas que já está financiado? O comprador não é proprietário do imóvel. Assumir o financiamento de um imóvel, via contrato particular de compra e venda, não torna você proprietário do imóvel, somente possuidor daquele bem. Ou seja, você terá apenas a posse do imóvel. Significa, portanto, que o seu nome não constará no contrato de financiamento e alienação fiduciária que é registrado na matrícula do imóvel. Assim, após a quitação do financiamento, você precisará solicitar que o vendedor retire a carta de quitação no banco e, em seguida, “passe” a escritura. O problema é que, devido ao extenso prazo do financiamento, você corre o risco de não encontrar o vendedor e não conseguir transferir a propriedade do imóvel para seu nome. Venda para outra pessoa e penhora. Nesse ponto, a atenção precisar ser redobrada. Lembre-se que você assumiu o risco de adquirir um imóvel financiado por outra pessoa. E portanto, você não é dono do imóvel, ainda que esteja quitando corretamente as parcelas do financiamento. O contrato de compra e venda não garante a propriedade do imóvel. Além disso, são os dados do vendedor que constam no contrato de financiamento e alienação fiduciária. Em outras palavras, o vendedor é o responsável pelo imóvel. E, então, ele poderá agir como bem entender. Ele poderá vender o imóvel para você e para outra pessoa, ao mesmo tempo. A existência do seu contrato de compra e venda, ainda que com reconhecimento de firma, não é um documento público e não garante a você o direito à propriedade. O vendedor também poderá contrair dívidas e, justamente por já ter "passado o imóvel adiante", não se preocupar em quitar. Ou seja, ele será devedor de alguém que poderá requerer a penhora dos direitos sobre o imóvel que você comprou, para saldar dívidas do vendedor. E, muito embora você possa defender a sua posse (entendimento da Súmula 84 do STJ), terá que enfrentar um processo judicial que, certamente, se prolongará por anos. Vendedor desaparecido ou falecido Outros riscos que você deve considerar, sobretudo após quitação do financiamento, são os seguintes: E se não for possível encontrar o vendedor? E se o vendedor falecer? Bem, quando um imóvel financiado é adquirido por meio de simples contrato, a maioria das pessoas esquece de elaborar um instrumento de procuração pública ou uma procuração em causa própria. No instrumento de procuração, o vendedor (a pessoa titular do financiamento) dá poderes ao comprador ou alguém de sua confiança para que solicite o termo de quitação e de liberação da alienação fiduciária junto ao banco e, depois, proceda à lavratura da escritura pública para transferência da propriedade. Já a procuração em causa própria, funciona de forma semelhante a procuração pública, contudo permite que o negócio ocorra após a morte da pessoa outorgante (no caso, do vendedor). Sem esse documento, se o vendedor falecer, o imóvel que você adquiriu, justamente por não estar registrado em seu nome, integrará a herança do vendedor e, portanto, os "novos proprietários" serão os herdeiros, que poderão ignorar a venda do imóvel e requerer a partilha do bem no procedimento de inventário. Em ambos os casos, sem aqueles documentos, você precisará solucionar o problema no Poder Judiciário. Para isso, terá que ajuizar a chamada ação de adjudicação compulsória contra a pessoa que consta na matrícula do imóvel como proprietário (vendedor ou seus herdeiros), apresentando o contrato de compra e venda e os comprovantes de quitação do financiamento, para requerer a outorga da escritura definitiva e transferência da propriedade do imóvel. Então, antes de tomar a decisão de adquirir um imóvel já financiado por contrato de gaveta, procure orientação jurídica para que os riscos do seu negócio sejam cuidadosamente analisados e, principalmente, para saber quais as possibilidades de adquirir o imóvel de forma segura. Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020. Advogada Eduarda Wisniewski Gostou do conteúdo? Ajude a candidata a conquistar a vaga de colunista. Clique no coração abaixo e deixe um comentário.

A LGPD tem relação com o Direito Imobiliário? Sim!!! Primeira sentença do Brasil aplicando LGPD é no ramo imobiliário! Muito está se falando nos últimos dias sobre a LGPD – Lei Geral de Proteção de dados, que foi promulgada em 14.8.2018 e entrou em vigor em setembro de 2020, sendo que suas sanções administrativas entrarão em vigor em agosto de 2021. Essa lei está relacionada diretamente com a proteção dos dados pessoais e a partir da LGPD as pessoas passam a ser proprietárias dos seus dados pessoais, fazendo com que outros tenham que ter um fundamento legal ou o consentimento do titular para poder utilizá-los. Mas por que precisamos de uma lei de proteção de dados? Além das questões relacionadas a crimes e fraudes que podem resultar em prejuízo financeiro imediato, os dados precisam de proteção, pois se tornaram uma extensão da personalidade dos indivíduos e hoje possuem valor econômico. A transformação digital do mundo fez com que a maioria das operações realizadas, em todos os âmbitos, estejam fundamentadas na transferência de informações e, por isso, quando os dados são utilizados sem autorização ou com finalidade diversa daquela para qual houve a autorização para uso, existe, então, a violação de direitos. Neste contexto, o objetivo da LGPD é estabelecer regras sobre coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados pessoais dos brasileiros. Isso significa que toda pessoa jurídica de direito público interno ou de direito privado, portanto empresas, deverão se adequar aos termos da lei: desde contrato de funcionários, informações de clientes, contatos de interessados, histórico de navegação em sites, até softwares que atuam diretamente com essas informações, ou seja, praticamente todos os tipos de negócios terão que se adequar a LGPD. Quando falamos da LGPD automaticamente acabamos pensando nas operações feitas por meios digitais, transferências eletrônicas e envio de documentos por meio virtual, mas a Lei Geral de Proteção de Dados se aplica também aos dados tratados independentemente do meio, por isso, todas as informações tratadas, ainda que estejam armazenadas em meio físico, também devem ser objeto de atenção e estão protegidas pela LGPD. A lei traz uma série de sanções administrativas para o caso de seu descumprimento, desde advertência até multa que pode chegar a 2 milhões de reais por dia, mas o que se considera mais grave é a publicidade que tem que ser dada a infração o que prejudica toda a credibilidade construída por uma empresa. Assim, a partir da LGPD a transparência e a segurança no tratamento dos dados será um diferencial competitivo para as empresas de qualquer ramo. Mas qual a relação da LGPD com o direito imobiliário? Tudo!!! Apesar do mercado imobiliário ser diretamente atingido pela LGPD, pouco tem se falado sobre isso. Para demonstrar as implicações no setor basta observar a quantidade de dados pessoais que são utilizados pelas construtoras, incorporadoras e imobiliárias. Além disso, o que agrava ainda mais a situação do mercado imobiliário em relação a LGPD consiste na realização de inúmeros compartilhamentos de dados com terceiros que se mostra algo inerente a própria atividade imobiliária. Um exemplo concreto é que apesar de uma autorização de venda ser concedida a uma determinada imobiliária, a prática de mercado é a de compartilhamento de tais informações entre imobiliárias e rede de imobiliárias parceiras, entre corretores, em plataformas e sites de vendas, entre outros, sendo que esse compartilhamento de informações de dados pessoais sem autorização do seu titular viola princípios e disposições da LGPD. Portanto, o setor imobiliário precisa se conscientizar e se adequar depressa às novas disposições trazidas pela LGPD. Tamanha é a gravidade e urgência da situação que apesar de as sanções administrativas passarem a vigorar apenas em agosto de 2021, a partir de setembro de 2020, a lei geral de proteção de dados já está em vigor e pode ser exigida com a aplicações das sanções previstas nas leis gerais do direito civil e consumidor. Primeira sentença do Brasil aplicando LGPD no ramo imobiliário: Inclusive, a primeira sentença do Brasil aplicando a LGPD foi proferida no dia 29/09/2020 e envolve justamente o ramo imobiliário! Essa sentença penalizou a Empresa Cyrela, uma das maiores empresas do ramo imobiliário do Brasil, por ter compartilhado indevidamente dados pessoais e de contato de seus clientes. Neste caso, o autor da ação que comprou um imóvel da construtora foi importunado por ligações de parceiros oferecendo mobília planejada e afins. A decisão proferida pela juíza Tonia Yuka Koroku, da 13ª Vara Cível de São Paulo, condenou a empresa ao pagamento de uma multa indenizatória de R$ 10 mil, o que é considerado leve ao analisar-se as penalidades trazidas pela LGPD, com um adicional de R$ 300 por cada contato que venha novamente a ser compartilhado no futuro. Do teor da sentença, extrai-se importante trecho que demonstra a violação dos dados pessoais em virtude do compartilhamento destes sem autorização: Resta devidamente comprovado que o autor foi assediado por diversas empresas pelo fato de ter firmado instrumento contratual com a ré para a aquisição de unidade autônoma em empreendimento imobiliário”, explica a juíza, acrescentando ainda que o cliente “recebera o contato de instituições financeiras, consórcios, empresas de arquitetura e de construção e fornecimento de mobiliário planejado pelo fato de ter adquirido imóvel junto à requerida. Portanto, esta primeira sentença proferida acende um alerta importante de necessária atualização para os profissionais que atuam no Direito Imobiliário! Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível através do e-mail: lupaulocoelho@yahoo.com.br ou através do perfil do Instagram @lucianacpcoelho Luciana de Carvalho Paulo Coelho, advogada, professora, doutora em Ciência Jurídica.

Você sabe o que é Patrimônio de Afetação? Sabe quais as vantagens que este instituto traz aos incorporadores? Para entender o que é e qual a importância desse instituto é necessário falar sobre os acontecimentos que antecederam a sua criação. Nos anos 90, muitas pessoas adquiriram imóveis na planta com a construtora ENCOL, pouco tempo depois se depararam com a falência da construtora e viram o tão almejado “sonho da casa própria” desmoronar diante dos seus próprios olhos. Com a falência da ENCOL e a quantidade de pessoas prejudicadas, o poder Executivo identificou a existência de um risco no mercado imobiliário que afetava o direito à moradia dos adquirentes daquelas unidades. Assim surgiu a Lei 10.931/04 que instituiu a figura do Patrimônio de Afetação, visando garantir maior segurança jurídica ao consumidor e que alterou a Lei 4.591/64 acrescentando o capítulo I-A, intitulado “Do Patrimônio de Afetação”. O que é o Patrimônio de Afetação? Trata-se de uma garantia que visa proteger o patrimônio que está sendo adquirido pelos consumidores, vejamos o Art. 31-A da Lei 4.591/64: (...) regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Ou seja, os bens que compõem o patrimônio de afetação ficam vinculados a sua correspondente incorporação, o que garante a entrega das unidades em aos adquirentes diante da falência ou insolvência do incorporador. Em qual momento posso constituí-lo? De acordo com os Arts. 31-A, § 10 e art. 31-B, o patrimônio de afetação deve ser declarado e registrado no Memorial de Incorporação, porém, é possível constituí-lo em qualquer momento que anteceda a expedição do habite-se através de uma averbação no Registro de Imóveis de termo firmado pelo incorporador ou pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno. E quando ocorre sua extinção? Segundo o art. 31-E, a extinção ocorrerá quando houver averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes; por extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; pela revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; e por liquidação deliberada pela assembleia geral. Quais as vantagens para o Incorporador? Regime Especial de Tributação A opção pelo Patrimônio de Afetação passou a ter maior aceitação pelas incorporadoras diante da redução na alíquota de tributação que gerou economia tributária considerável. Em cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora fica sujeita ao pagamento do percentual de 4% da receita mensal recebida, o que corresponde aos seguintes impostos e contribuições:  1,71% como Cofins;  0,37% como Contribuição para o PIS/Pasep;  1,26% como IRPJ;  0,66% como CSLL. As incorporações que até 31 de dezembro de 2018 foram registradas no cartório de imóveis ou que tenham assinado contrato para construir imóveis residenciais de interesse social, efetuam o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal recebida, sendo distribuída da seguinte forma:  0,44% - como Cofins;  0,09% - como Contribuição para o PIS/Pasep;  0,31% - como IRPJ;  0,16% - como CSLL.  Agregação de valor A instauração de um Patrimônio de Afetação proporciona maior segurança jurídica e transparência aos investidores, fundos e instituições bancárias, isso agrega credibilidade ao incorporador demonstrando possuir um empreendimento que está em conformidade com a lei, utilizando um mecanismo que garante a eficácia daquele negócio jurídico.  Devolução de valores diante da desistência por parte do adquirente: O adquirente que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, poderá ter até 50% do valor pago à construtora retido para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. Neste caso, o prazo para devolução do dinheiro é de 30 dias após o habite-se.  A exclusão de alguns bens da composição do patrimônio de afetação De acordo com o art. 31-A, §8º, os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão; os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção; e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração. Por fim, cabe apontar que em caso de falência da Incorporadora, segundo o art. 119 da Lei 11.101/2005, os bens do patrimônio de afetação serão regidos por sua legislação específica (art. 31-F da Lei 4.591/64) e não pela Lei de recuperação de empresas e falências. Conteúdo produzido para Seleção de Novos Colunistas do blog Mariana Gonçalves - ano 2020. Advogada Bruna Gimenez Gostou do conteúdo? 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Você já ouviu falar em alguém que comprou um imóvel que já tinha dono? Ou você já caiu nesse golpe? Importante esclarecer que a dupla venda de um imóvel ocorre justamente quando o vendedor vende o mesmo imóvel ou terreno para duas ou mais pessoas distintas. Isso pode acontecer quando o primeiro comprador demora a registrar o imóvel em cartório ou quando, por equívoco ou falta de informação, a pessoa compra um imóvel ou terreno que possui apenas contrato de compra e venda e não o registra no cartório de imóveis. "OK! Doutora, mas e aí? Eu comprei o imóvel primeiro, então eu tenho direito, não é?" Não..! Torna-se proprietário, quem primeiro registrar o negócio no cartório de registro de imóveis. Desta forma importante ressaltar que a propriedade se comprova com o registro na matrícula do imóvel. Conforme dispõe o Artigo 1.227 do Código Civil de 2002: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. O registro, apesar de ser essencial para garantia da propriedade, não é obrigatório, sendo uma faculdade do comprador. Por falta de informações e de orientação, algumas pessoas guardam sua escritura sem fazer o registro, pensando que só a escritura lhes garante a propriedade. Às vezes, o comprador deixa de fazer o registro por falta de recursos financeiros. A maioria das pessoas confunde as palavras, muitas vezes achando que a escritura pública de compra e venda é o registro da propriedade do imóvel. Destarte que a escritura de compra e venda nada mais é do que a forma de fazer o contrato de compra e venda no cartório, sendo um documento solene, ou seja que possui formalidades para ser feito. Porém, a escritura não comprova quem é o proprietário do imóvel. É necessário o registro. O registro é a apresentação da escritura pública de compra e venda ou doação no Cartório de Registro de Imóveis onde está a matrícula do imóvel objeto do negócio. Neste registro do imóvel constará a matrícula que é uma ficha numerada, que contém uma descrição completa do imóvel, diz quem são os seus proprietários, bem como outras anotações/averbações. Assim, o documento que diz quem é o proprietário do imóvel é a matrícula dele no Ofício de Registro de Imóveis. Portanto, o registro é constitutivo do direito real sobre coisa imóvel. É ele que converte o título, gerador de simples direito de crédito, em direito real, irradiando seus efeitos contra todos. Outro ponto importante é que a venda de imóvel em duplicidade, por si só, não caracteriza dano moral indenizável. A depender do caso, é um inadimplemento contratual, que não viola necessariamente direitos de personalidade do comprador. O inadimplemento contratual enseja a rescisão do negócio e o retorno das partes à situação anterior, ou seja, a devolução do dinheiro pago pelo comprador. O importante é sempre se atentar quando for comprar um imóvel, para não cair nesse golpe. E para evitar esse tipo de problema as dicas são: Sempre visite o imóvel! Verificar in loco a situação real do imóvel, analisando cuidadosamente se há moradores ou não, em caso de terreno se há construção ou não, é muito importante. Tenha um advogado para assessorar todas as etapas da compra e venda, verificar documentação e fazer uma análise de risco sobre aquele negócio. Além de trazer mais garantia para sua compra e venda, a presença de um especialista pode ser crucial para identificar problemas na documentação. Solicite no cartório a certidão de ônus do imóvel, afim de conferir quem é o proprietário do imóvel. Ao elaborar o contrato de compra e venda, analise toda a documentação e coloque prazos para a lavratura da escritura de compra e venda do imóvel. Quando estiver na posse da escritura de compra e venda do imóvel registre-a o mais rapidamente possível no cartório de imóveis. Solicite a prenotação do imóvel. Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita por oficial de registro público de um título apresentado para registro. Essa prenotação tem validade de 30 dias. Observe todas as ofertas, tenha cuidado dobrado com aquelas ofertas que demonstram ser super vantajosas. Certifique-se de todos os procedimentos antes de fazer o contrato e realizar o pagamento. É importante tomar todos os cuidados na compra e venda de um imóvel ou terreno. Para que o sonho não vire um pesadelo e uma frustração. Lembre-se quem não registra, não é dono. Não importa se pagou, assinou a escritura de compra e venda, ou se paga o IPTU. Quem não registra, não é o proprietário. Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: palomapricila@yahoo.com.br ou através do meu perfil do Instagram. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Continue lendo: Mais conteúdos de Paloma. Comprei um imóvel em construção, quando devo começar a pagar o IPTU? Os índices financeiros mais utilizados no mercado imobiliário Quais as semelhanças e diferenças entre loteamento e condomínio?

Uma pergunta muito comum em relação a cobrança da cota condominial maior para quem mora cobertura (ou no Garden) é: Posso cobrar a mais por esse motivo? E se essa unidade tem uma piscina ela gasta mais água, não é? Posso cobrar a mais então? Desde 2013, o entendimento do STJ para esta cobrança era que não, não era possível a diferenciação desta cota condominial. Na época o STJ - no Recurso Especial nº 1.104.352–MG (2008/0256572-9) - alegou que isso acarretaria a penalização da unidade maior, a ponto de desvalorizá-la para venda ou locação, em decorrência da cobrança de uma taxa de condomínio de valor diferenciado. Até porque por ser minoria, tal voto sempre seria vencido em caso de deliberação por assembleia. Porém, em 04/06/2020 o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), decidiu de maneira contrária ao entendimento majoritário desde então. Para o Ministro, no Recurso Especial nº 1.778.522 - SP (2018/0294465-9), com base no inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, existe sim possibilidade da cobrança divergente para estas unidades, alegando ser legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos.  Segundo ele, se a convenção estipular o rateio das despesas com base na fração ideal, não há que se falar em violação de lei federal. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Nesse caso, se uma construtora disponibiliza no mesmo edifício apartamentos com plantas divergentes, cada uma terá um valor de cota condominial distinta. E mais, no caso de coberturas e/ou Garden’s com áreas equivalentes a duas unidades, por exemplo, esses proprietários pagarão o valor de até duas cotas condominiais. Sabemos que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, porém, o que você pensa sobre o caso? Opção A) Deve haver rateio por igual em razão dos funcionários e áreas comuns serem os mesmos, NÃO havendo motivo para pagamento divergente. Opção B) O pagamento deve ser realizado na proporção da fração ideal. Quem é maior paga mais! Lembrando que é necessária a determinação expressa em convenção para a cobrança deste valor de maneira distinta. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, estou disponível através do e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou através do perfil do Instagram @carolinepio_

Inicialmente, cumpre esclarecer que as cláusulas restritivas são limitações ao direito de propriedade, impostas pelo titular da mesma, em atos de disposição voluntária (doação ou testamento) e originadas pelo interesse privado. Tais cláusulas admitem, inclusive, que o proprietário possa retirar o poder de alienação do bem doado ou testado. O objetivo principal de tais gravames nos bens recebidos, por doação ou testamento, é cumprir a função de garantia do patrimônio daquele que o receberá, limitando, assim, o direito de propriedade do donatário ou legatário, de modo que estes estarão restritos meramente ao uso e gozo do bem, estando impossibilitados de dispor livremente da coisa recebida. Espécies de cláusulas restritivas Três são as espécies de cláusulas restritivas: inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, conforme veremos abaixo: Inalienabilidade Visa proibir a alienação do bem, tornando-o, por via de consequência, indisponível. Isso assegura que o bem recebido por doação ou por legado não possa ser alienado, seja a título gratuito ou oneroso, ou somente a alguma modalidade (doação, por exemplo). Pode também ser utilizada para impedir a alienação para determinada pessoa ou determinadas pessoas, ou a qualquer uma, indistintamente. A cláusula de inalienabilidade também pode ser temporária ou vitalícia. O artigo 1.911, do Código Civil/2002 dispõe, expressamente, que a inalienabilidade implica em impenhorabilidade e incomunicabilidade: Art. 1.911. A cláusula de inalienabilidade, imposta aos bens por ato de liberalidade, implica impenhorabilidade e incomunicabilidade. Impenhorabilidade Busca impor condições a fim de que o bem recebido a título de doação ou testamento permaneça no patrimônio do beneficiário, apesar da existência de credores e/ou dívidas de qualquer natureza. É a impossibilidade do bem ser objeto de penhora. Incomunicabilidade Objetiva excluir o bem da comunhão, permitindo que o cônjuge beneficiário tenha direito exclusivo sobre o bem que receber por doação ou legado, não se sujeitando ao patrimônio comum do casal, independentemente do regime de bens. A incomunicabilidade evita que haja essa comunhão, ainda que o regime seja o da comunhão universal de bens, conforme prevê o Artigo 1.668, do Código Civil/2002: Art. 1.668. São excluídos da comunhão: I - os bens doados ou herdados com a cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar; Momento para imposição das cláusulas A imposição das cláusulas restritivas - que só podem ser apostas em contratos gratuitos - deve ocorrer no próprio ato da liberalidade (doação ou testamento) e nunca posteriormente e, ainda, deve constar de forma expressa no título translativo. São requisitos para imposição das cláusulas restritivas: a) Pré-existência de um ato de liberalidade – testamento ou doação – por quem detém a titularidade do bem; b) No caso de testamento: necessidade de justa causa para clausular os bens da legítima (que é um direito intocável e absoluto). Código Civil//2002: Art. 1.789. Havendo herdeiros necessários, o testador só poderá dispor da metade da herança. Art. 1.848. Salvo se houver justa causa, declarada no testamento, não pode o testador estabelecer cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade, e de incomunicabilidade, sobre os bens da legítima. § 1º Não é permitido ao testador estabelecer a conversão dos bens da legítima em outros de espécie diversa. § 2º Mediante autorização judicial e havendo justa causa, podem ser alienados os bens gravados, convertendo-se o produto em outros bens, que ficarão sub-rogados nos ônus dos primeiros. Art. 1.849. O herdeiro necessário, a quem o testador deixar a sua parte disponível, ou algum legado, não perderá o direito à legítima. O alcance da expressão “justa causa” que, obrigatoriamente, deve constar do testamento ou doação. Lembrando que não basta que haja a causa, mas que ela seja justa, séria, motivada, moral, com interesses legítimos e suficientes para que se sustente em eventual impugnação (herdeiros, cônjuge, terceiros, credores etc). Para avaliação da justa causa é necessário que os profissionais do direito, em especial os advogados e notários, alertem as partes sobre a imperiosa necessidade de se motivar a cláusula da legítima, para que não haja o risco de ser alterada a vontade do autor da liberalidade. Cancelamento das cláusulas As cláusulas restritivas podem ser canceladas da seguinte forma: a) Através de Escritura Pública de Revogação de Cláusulas, assinada por todas as partes, doador e donatário; b) Por ordem judicial; c) Com apresentação da certidão de óbito do beneficiário no Registro Imobiliário competente. Por fim, para quem deseja se aprofundar no tema, segue indicação doutrinária: Livro - Das Cláusulas De Inalienabilidade, Incomunicabilidade E Impenhorabilidade – Autor: Carlos Alberto Dabus Maluf – YK Editora – 5ª Edição - 2018. Conteúdo produzido por Luana Alcântara, quer conversar mais sobre o assunto? Envie um e-mail para o autor: alcantarabragaadvocacia@gmail.com Não esqueça de clicar no 🖤 coração aqui abaixo, é muito importante pra nós Continue lendo outros conteúdos interessantes: A entrega do meu apartamento atrasou por causa do coronavírus. Posso Comprar um Imóvel e Colocar no Nome do Meu Filho Menor? Qual a responsabilidade das imobiliárias nas locações de imóveis? 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Se você está lendo este conteúdo, certamente é porque possui dúvida quanto o conceito de cada um. Quando devo pactuar um contrato de compra e venda e quando devo pactuar um contrato de cessão de direitos? Contrato de compra e venda de imóveis Instrumento particular que firma a compra e venda de imóvel entre comprador e vendedor. É no contrato de compra e venda fica determinado: Valor do negócio; Forma de pagamento; Descrição do imóvel; Qualificação completa das partes. O contrato de compra e venda não é o instrumento que permite que a verdadeira transferência imobiliária ocorra, ou seja, não é através da assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel que você se tornará PROPRIETÁRIO de um imóvel. Como está determinado no artigo 108 do Código Civil, para a transferência da propriedade imobiliária é necessário que seja lavrada uma Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel e o consequente registro do documento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. O ponto principal do documento, por mais óbvio que pareça, é: O vendedor deve ser PROPRIETÁRIO. Quando uso o termo "proprietário", estou falando da pessoa que consta na certidão de inteiro teor do imóvel, perceba o que impõe o artigo 1.245 do Código Civil. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º. Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Vamos falar da cessão de direitos agora. Contrato de cessão de direitos de imóveis No contrato de cessão de imóveis figura como CEDENTE aquela pessoa que não é proprietária, pois não seguiu a regra imposta pelo artigo 1.245 do Código Civil (transcrito acima). É muito comum que pessoas realizem negócios imobiliários mas não trazem o negócio para a publicidade necessária que apenas o Registro de Imóveis pode alcançar. Imagine que Maria comprou um imóvel de Joana. Joana constava como proprietária na certidão de inteiro teor do imóvel. Entre Maria e Joana ficou pactuado apenas um "contrato de gaveta" (leia mais sobre Contrato de Gaveta aqui). Sendo assim, mesmo depois de anos, Joana se mantém como proprietária do imóvel ainda que já o tenha vendido e inclusive recebido todo o valor do negócio firmado. Agora imagine que Maria pretende vender o imóvel. O primeiro interessado no imóvel solicita a documentação completa do imóvel e para sua surpresa o que encontra é que Maria não consta em lugar algum da documentação, apenas "uma tal de Joana". Imprescíndivel mencionar que o negócio acima narrado é altamente arriscado. Te farei poucas e boas perguntas e você mesmo perceberá o risco que Maria esteve durante todo o período: E se Joana morrer? Como será feito o inventário de Joana sem mencionar o imóvel em questão visto que consta como proprietário dela. E se Joana desaparecer e Maria não conseguir mais qualquer contato? E se Joana receber uma sentença judicial condenando ao pagamento de R$500.000,00 sem ter qualquer outro imóvel em seu nome ou dinheiro em conta bancária? Sei que estamos pensando em diversos "e se"... Mas compreenda: os "e se" acima apresentados não só são possíveis como também são recorrentes. Desde o início da minha atuação profissional acompanhando compra e venda de imóveis vi diversas situações com desfecho muito triste e carregado de muito prejuízo financeiro. Quando se decide pela compra e venda de imóvel é indispensável uma análise profunda de todos os documentos do imóvel e do vendedor com principal intuito de firmar uma negociação segura. Agora você já sabe qual a diferença entre os dois instrumentos que podem ser utilizados para a compra e venda de direitos sobre um imóvel. Caso tenha ficado alguma dúvida não deixe de me mandar um e-mail: mariana@marianagoncalves.com.br Conteúdo criado por Mariana Gonçalves - Advogada especialista em Direito Imobiliário. Te ajudamos com o conteúdo? Espero que sim!! Clique no coração abaixo caso tenha ajudado. Continue lendo: O que é ITBI? O que é um Contrato de Gaveta?

Acompanhe a seguinte situação: Fulana é meeira e legítima possuidora e proprietária de um imóvel urbano com área total de 427,20 m² (quatrocentos e vinte e sete metros quadrados), conforme relação de bens inventariados na escritura pública. Acontece que o referido imóvel fora invadido e está dividido em duas matriculas, uma constando 297,00m² (duzentos e noventa e sete metros quadrados); e outra com 130,00m² (cento e trinta metros quadrados). Fulana alega que, somente após a morte de seu pai, quando aberto o inventário, tomou conhecimento da posse do dito terreno urbano, mas que este já havia sido invadido em partes por seus vizinhos laterais. A meeira se deslocou até o local do imóvel e verificou que realmente houve uma invasão. O vizinho do lado esquerdo ocupou uma área total de 181,21m² e o do lado esquerdo tomou posse da outra parte, na metragem de 258,22m² (duzentos e cinquenta e oito e vinte e dois metros quadrados), totalizando 439,43m² (quatrocentos e trinta e nove e quarenta e três metros quadrados), existindo uma diferença de 12,43m² (doze e quarenta e três metros quadrados) em relação à área da matrícula em questão e à área ocupada, conforme resta demonstrado pelo laudo técnico de localização de área do topógrafo contratado pela meeira. A meeira tentou por diversas vezes fazer com que os invasores deixassem o local de forma pacífica e amigável, mas não obteve sucesso. Os invasores, simplesmente, ocuparam parte do terreno como se deles fossem, inclusive demarcando-o, fazendo cercas e construindo garagem. Desta forma, a meeira então se dirigiu até a Prefeitura do Município e abriu uma pesquisa sobre os imóveis, passando então a ter a certeza de que este era mesmo de seu falecido pai, conforme documentos comprobatórios. Ainda assim, como se não bastasse, Fulana teve ainda de realizar o parcelamento das dívidas municipais da execução fiscal, referente aos débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU do referido terreno em nome do de cujus. Cabe destacar que o parcelamento foi feito principalmente em função do inventário, uma vez que se encontrava parado para que a execução fosse regularizada primeiro. Portanto, a meeira, após contato e negativa dos invasores de que não arcariam com nenhuma despesa de IPTU, não teve alternativa, senão parcelar os débitos e prosseguir com o inventário. Por fim, Fulana se deparou com uma situação inegável, pois os invasores cometeram esbulho contra a posse legítima de um imóvel que não lhes pertenciam, na forma do artigo 1.210 do Código Civil e artigos 560 a 566 do Código de Processo Civil. Inconformada com toda a situação, não restou alternativa à meeira senão a busca da tutela jurisdicional para reaver a posse de seu imóvel por direito, tendo em vista que as tentativas de resolver o conflito amigavelmente se tornaram frustradas. Este relato é referente a um caso verídico apresentado no escritório, hoje o processo de reintegração de posse aguarda a decisão final. Conteúdo produzido por Josimel Candido, quer conversar mais sobre o assunto? Envie um email para o autor: jjc@jcandido.adv.br Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no coração abaixo, é muito importante pra gente! Continue lendo outros conteúdos interessantes: É devida a cobrança de IPTU de pessoa já falecida? A entrega do meu apartamento atrasou por causa do coronavírus. O que é um contrato de gaveta?

A vida em condomínio exige uma série de regramentos para permitir a vida harmoniosa entre os condôminos. Além disso, é fundamental a definição  de alguém que possa promover e aplicar tais regramentos. É daí que surge a figura do síndico. Qual o papel e obrigações do síndico? Segundo a legislação, especialmente o Código Civil, o síndico será o responsável por representar o condomínio, fazer cumprir a convenção, regimento interno e demais normas do condomínio, convocar assembléias para discussão das pautas relevantes ao condomínio, cuidar do orçamento do condomínio, realizar os reparos e guarda do condomínio, dentre outras obrigações. Como funciona a candidatura e eleição? Para a definição de quem será o síndico, deve ser feita uma convocação de todos os condôminos, de modo individual a cada condômino e por meio de edital fixado em local de acesso a todos. Essa convocação deve indicar a finalidade da convocação, no caso a eleição do síndico, bem como ser feita com antecedência mínima de 10 dias da data de reunião indicada na convocação. Normalmente as convenções de condomínio estabelecem ainda um prazo prévio para que os interessados possam apresentar sua candidatura a síndico. Desta forma, os condôminos podem avaliar suas candidaturas e propostas. De todo modo, o interessado pode se candidatar até mesmo na própria reunião de convocação para eleição. Uma questão relevante é o quórum para eleição do síndico, já que a lei não específica o quórum da eleição, sendo, portanto, o quórum geral, qual seja, maioria dos condôminos presentes na assembleia, desde que representem pelo menos metade das frações ideais do condomínio. Diante da omissão do Código Civil é possível que as Convenções de Condomínio estabeleçam quórum com maior qualificação para a eleição do síndico, prevalecendo o quórum da Convenção nestes casos. Quem pode ser síndico? O síndico, segundo o artigo 1.347 do Código Civil, poderá ser condômino ou não e exercerá um mandato de 2 anos, que pode ser renovado.  A maioria dos condomínios opta por um síndico condômino, outros optam pelo síndico condômino com contratação de apoio de um administrador, ou ainda há condomínios que optam por um síndico profissional não condômino. Dois pontos que geram discussão é se o candidato a síndico pode ser um inquilino/locatário de unidade autônoma, bem como a possibilidade de se eleger um síndico condômino que esteja em débito com suas contribuições. Com relação à possibilidade do inquilino/locatário ser síndico não existe disposição específica na legislação que permita ou que vede essa possibilidade. Alguns defendem que é possível tendo em vista a não vedação do artigo 1.347 acima citado. Já para a eleição de condômino inadimplente, também não existem disposições específicas, mas existe uma forte corrente que defende que não é possível, já que o condômino inadimplente não pode sequer participar e votar nas assembleias se não estiver em dia com as obrigações condominiais, segundo artigo 1335, III do Código Civil. De todo modo, para ambos os casos, é necessário verificar as disposições da Convenção de Condomínio, que, na sua maioria, vedam as duas situações indicadas. Assim, em conclusão, verificamos que a atividade e função do síndico é fundamental para a harmonia da vida em condomínio. Além disso, concluímos que a Convenção de Condomínio é essencial para a determinação de diversos regramentos acerca da candidatura, eleição e exercício do cargo de síndico. Conteúdo produzido por Brenda Alves - brenda.alves.sousa@gmail.com Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 coração abaixo, é muito importante pra gente! Continue lendo: Mais sobre compra e venda de imóveis; O que é contrato de gaveta? Corretagem: em que fase da negociação surge o direito à comissão?

Você já ouvir falar sobre o desmembramento de um terreno? Já precisou desmembrar um terreno? Conseguir um terreno do tamanho ideal para construir uma casa, herdar um terreno imenso com vários outros herdeiros, vender uma parte do terreno são situações que acontecem com muitos brasileiros diariamente. E para facilitar a vida de todos e evitar transtornos podemos recorrer a um recurso que hoje em dia é muito utilizado pelas construtoras e incorporadoras: o desmembramento de área. Afinal, o que é o desmembramento de terrenos? Desmembramento é a separação de um terreno em dois, ou até mais terrenos. Ou seja, é a subdivisão de um terreno em mais de uma parte habitável, as chamadas glebas, de acordo com as dimensões mínimas exigidas pelo município e sem a necessidade de criar, modificar ou ampliar logradouros e vias já existentes. É importante entender que o desmembramento dos terrenos segue legislações específicas em cada município e as dimensões devem seguir um cálculo mínimo para que a subdivisão seja permitida, de acordo com o plano diretor. Quais são os benefícios de desmembrar um terreno? O desmembramento pode ser uma ótima opção para quem construiu uma residência adicional no lar, mas ainda não fez a devida regularização, podendo, por exemplo, vender o imóvel adicional com mais facilidade. O IPTU pode ter menor custo, uma vez que é calculado de acordo com as dimensões totais do terreno. Ou seja, quanto maior for o terreno, mais caro o imposto a ser cobrado pelo município. Pode-se fazer a divisão do imóvel com um loteamento comercial, ou seja, utilizar a parte que será desmembrada para construir um negócio próprio ou até mesmo um ponto comercial para alugar para possíveis empresários/empreendedores. O desmembramento é benéfico para a família, pois é mais barato desmembrar seu terreno do que comprar uma casa ou apartamento novo. Portanto, a ideia de utilizar parte do terreno para garantir a independência residencial dos filhos é excelente. Por que as construtoras e os donos de loteamento fazem o desmembramento? Um dos segredos para o sucesso na construção civil é saber otimizar recursos. E um dos ativos mais caros de uma obra é o terreno sobre o qual os projetos serão construídos. Nesta esteira, os motivos práticos que levam a empresa a se beneficiar de desmembrar seus terrenos é a facilidade de venda, ou seja, geralmente o terreno da construtora ou loteadora é enorme, diminuindo o número de possíveis compradores e, portanto, dificultando a venda. Afinal, um grupo seleto de brasileiros tem realmente condições financeiras para comprar terrenos muito grandes. Além disso, o sonho da casa própria é uma das ideias mais enraizadas na cultura do brasileiro e geralmente só é possível em terrenos menores. Sendo assim é muito mais fácil dividir o terreno em várias partes para conseguir vender. Além do desmembramento de terrenos facilitar a venda, o valor de vários terrenos costuma ter margem de lucro maior do que a venda de apenas uma propriedade, ou seja  aumenta a margem de lucro das empresas E quais são os passos para o desmembramento de terrenos? Fazer o desmembramento de um terreno tem algumas vantagens, mas também é preciso se preparar para a parte burocrática. Importante frisar que cada município tem suas próprias regras e especificações quanto ao desmembramento. Então é preciso conhecer o plano diretor do município onde se encontra o terreno e verificar quais são os requisitos específicos. Porém há aqueles passos que todos devem seguir, independentemente do município onde se encontra o terreno, sendo eles: A análise de um profissional habilitado pelo CREA É preciso que um profissional habilitado realize as devidas medições, delimitando a nova extensão do terreno atual e separando exatamente quanto desta área será desmembrada.  Esse profissional deverá fazer a nova planta dos dois terrenos e um memorial descritivo do lote contendo as medidas exatas, a medição total, as áreas que serão divididas, a descrição do local e outras informações. Concluída esta fase, é necessário protocolar estes documentos (planta, memorial descritivo com ART) no local indicado pelo município, que procederá à análise do documento para determinar se concederão o alvará de desmembramento. Estando com a aprovação em mãos, emitida pela prefeitura, o próximo passo é: Registrar o novo imóvel em cartório Assim que a prefeitura notificar a aprovação, é necessário ir até um cartório e registrar o novo imóvel, com os novos dados de endereço, metragem, etc. É fundamental seguir todas as exigências do cartório para legalizar o registro do novo terreno. Providencie as assinaturas necessárias para que o novo empreendimento não seja exposto a risco de multas ou embargo da obra no futuro. E quais são as maiores diferenças municipais com as quais é preciso ter cuidado? Existem diferenças em algumas exigências a depender do município e do estado em que se encontra o terreno, portanto é imprescindível ir até o órgão municipal e buscar as informações necessárias. Uma dica muito útil é ler atentamente o Plano Diretor do município, pois lá estarão todas as exigências importantes. Os pontos que geralmente mudam de um município para o outro são: tamanho do lote; ordem em que os procedimentos devem ser realizados; preço de taxas e serviços obrigatórios no processo; prazos de aprovação do pedido; requisito de largura, tamanho de frente do terreno. Portanto, o desmembramento de terrenos é um recurso que pode ser muito bem aproveitado, são diversos os benefícios que ele traz para o construtor, além de ser um grande aliado na hora de realizar o sonho de ter a casa própria. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Conteúdo produzido por Paloma Baptista - palomapricila@yahoo.com.br Continue lendo sobre o assunto: A entrega do meu apartamento atrasou por causa do coronavírus. O que acontece se meu contrato de locação tiver mais de uma garantia? Você já ouviu falar em aluguel pena?

Muitas administradoras de condomínios, a fim de fechar o contrato com o cliente, oferecem como "plus" os serviços jurídicos. Você, síndico/a, já deve ter se deparado diversas vezes com esta oferta, não é mesmo? Antes de mais nada, vamos lembrar os colegas advogados de que o Código de Ética da OAB, em seu Art. 28, veda a venda de prestação de serviço jurídico casado com outra atividade. E, a pratica de tal modalidade pode gerar um processo ético-disciplinar. Art. 28. O advogado pode anunciar os seus serviços profissionais, individual ou coletivamente, com discrição e moderação, para finalidade exclusivamente informativa, vedada a divulgação em conjunto com outra atividade Mas, se essa vedação expressa não te leva a não contratar tais serviços, vamos analisar algumas possíveis situações que podem vim a ocorrer com este tipo de contratação e que deixará o condomínio em maus lençóis? Primeiro caso: Se o jurídico do condomínio é o mesmo da administradora, quem vai analisar o contrato desta com o condomínio? O contrato será analisado pelo próprio funcionário da administradora! Não seria aqui um caso de conflito de interesses? Será que o funcionário da administradora vai alertar o condomínio sobre os possíveis riscos deste contrato? Segundo caso: Funcionário da administradora que presta serviços para o condomínio entra com ação trabalhista contra o condomínio. Como ficam a defesa e o pagamento? Como demonstrado acima, o correto (e mais indicado) para o condomínio é a contratação de dois serviços: Uma empresa para a Administração e outra para prestação de serviços jurídicos. O ideal é que o síndico contrate a prestação do serviço de um escritório de advocacia, ou um profissional independente. De preferência profissionais especialistas e com conhecimento na área do Direito Condominial. Se você, síndico(a), recebeu tal proposta, saiba que o que lhe ocorreu foi a prática de uma venda casada, o que é ilegal no nosso ordenamento jurídico. E o condomínio pode/deve denunciar o fato ao PROCON da sua região. Gostou do conteúdo? Não esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante pra gente! Conteúdo produzido por Caroline Pio. Caso você queira continuar conversando comigo sobre esse assunto estou disponível através do e-mail: caroline@pioadvocacia.com ou através do perfil do Instagram @carolinepio_ Continue lendo outros conteúdos interessantes: Mais sobre locações imobiliárias; Qual é a importância das vistorias no contrato de locação? Preciso da liminar de despejo do inquilino, mas não tenho dinheiro

O Patrimônio de Afetação é um instituto existente desde o ano de 2004, através da lei 10.931 que gerou a inclusão dos artigos 31-A ao 31-F na Lei 4.591/64 (lei de condomínios edilícios e incorporações), e veio com intuito único de proteger o mercado imobiliário brasileiro. Corretores de Imóveis, advogados da área imobiliária, construtores e demais profissionais do mercado imobiliário devem conhecer as vantagens e conseguir passar informações adequadas para seus clientes. Afetar determinado patrimônio significa destacá-lo do patrimônio geral da incorporadora e protegê-lo de suas demais atividades. Qual o objetivo do Patrimônio de Afetação? Seu objetivo é a proteção dos compradores das unidades em construção ou a serem construídas, impedindo os desvios financeiros e além de garantir que possíveis falências que a incorporadora possa sofrer não recaiam sobre a obra afetada. É prática comum no mercado imobiliário, que empresas construtoras utilizem recursos de uma obra para cobrir a falta de recurso de outra obra, consequência dessa atitude é a exposição à riscos por conta do desequilíbrio financeiro. A necessidade da norma surgiu em consequência desta prática comum e extremamente lesiva ao consumidor, que na década de 90 gerou um prejuízo para mais de 40.000 famílias que haviam adquirido unidades e que nunca as receberam, devido à falência de uma das maiores construtoras e incorporadoras da época, ocasionada pela pratica de desvio de recursos, onde se tirava valores de um empreendimento que havia gerado um bom volume de vendas e jogava os referidos recursos para uma outra obra que o número de vendas não estava bom, mas que necessitava de suporte financeiro pois já estava em andamento. Porém, tais recursos nunca retornaram à obra anterior, o que ocasionou a paralisação de diversas obras no Brasil inteiro. Legislação sobre o Patrimônio de Afetação. O projeto de lei, conduzido também pelo advogado Melhim Chalhub, tinha como OBRIGATÓRIA a adesão ao Patrimônio de Afetação, e tal obrigatoriedade chegou inclusive a ser aprovada pela Câmara de Deputados, porém, foi editada pelo Presidente da República que alterou a obrigatoriedade para uma FACULDADE do incorporador. O que ao ver e muitos autores como o próprio Melhim Chalhub e outros como Flauzilino dos Santos, compreendem que tal alteração retirou a proteção ao mercado que estava sendo visada no projeto de lei. Conforme já exposto, com a lei 10.931 houve o acréscimo dos artigos 31-A ao 31-F na Lei de Condomínios Edilícios e Incorporações. Art. 31-A da Lei 4.591/64. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Aos profissionais da área é de extrema importância o conhecimento de todos os artigos já mencionados (art. 31-A ao 31-F da Lei 4.591/64). Efeito do Patrimônio de Afetação Com a instituição do Patrimônio de Afetação, o empreendimento e todo o seu acervo ficará totalmente incomunicável, e será afastado do patrimônio da incorporadora, inclusive com contabilidade própria e conta bancária independente. Deve-se observar então que os recursos advindos da venda das futuras unidades do empreendimento, bem como o próprio financiamento que a incorporadora busque para aquele empreendimento não podem ser desviados para outras obras. Outro ponto de extrema relevância é o fato de que antes do momento que o empreendimento afetado atinja o valor do CUSTO INTEGRAL da obra, o incorporador não poderá fazer qualquer retirada além daquelas previstas para os pagamentos do andamento da construção. Requisito para instituição do Patrimônio de Afetação O único requisito é que se trate de um imóvel destinado à incorporação imobiliária. O que não significa que o empreendimento já deva estar incorporado, como dispõe o Enunciado nº 324 da IV Jornada de Direito Civil (“É possível a averbação do termo de afetação de incorporação a qualquer tempo, na matrícula do terreno, mesmo antes do registro do respectivo Memorial de Incorporação no Registro de Imóveis”). Para que o empreendimento seja afetado, é indispensável a averbação do Termo de Constituição de Patrimônio de Afetação, podendo este ser entregue no Registro de Imóveis antes, durante ou mesmo depois do registro da Incorporação Imobiliária. Qual a vantagem do incorporador quando escolhe pelo Patrimônio de Afetação? É evidente que no momento em que o incorporador optar pelo Patrimônio de Afetação, suas obrigações serão aumentadas junto aos adquirentes das unidades do empreendimento incorporado, sendo assim, qual a vantagem em afetar determinada incorporação? O governo, como forma de vantagem, disponibilizou ao incorporador um Regime Especial de Tributação, previsto na lei 10.931/20114 e na Instrução Normativa 934, tal regime é composto por incentivos fiscais que farão com que a carga tributária proveniente do exercício dessa atividade seja consideravelmente reduzida para 1% ou 4% do valor auferido com as vendas. Tal medida é justificada, nas palavras de Flauzilino Araújo dos Santos: A ingerência estatal para implantação desse mecanismo de controle administrativo dos recursos oriundos da incorporação imobiliária, a fim de evitar desvios desses recursos de uma obra para atividades subjacentes por parte do incorporador, é justificada pelo alto interesse social de que se reveste a incorporação imobiliária, até eu o empreendimento seja concluído e as unidades entregues aos respectivos adquirentes. É importante perceber que além das vantagens tributárias, se o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO for bem apresentado pelos Corretores de Imóveis e Incorporadores aos possíveis adquirentes, haverá possibilidade de agregação de valor. Vantagem ao adquirente de unidades autônomas. Com a instituição do Patrimônio de Afetação, a incorporação torna-se muito mais segura e transparente, não permite o trânsito monetário ou não monetário entre outras obras da mesma incorporadora, além de ter como direito do comprador a fiscalização da execução da obra e do financeiro do empreendimento, principalmente se o adquirente fizer parte da Comissão de Representantes. Esta comissão é formada por pelo menos 3 compradores, que podem ser designados pelo incorporador ou eleitos através de assembleia geral, conforme artigo 50 da lei 4.591/64. A função da comissão é de fiscalização, e o incorporador deverá mandar aos seus membros relatórios trimestrais demonstrando as receitas e despesas, os contratos que foram firmados e as previsões financeiras, a comissão sempre que solicitada deverá apresentar aos demais adquirentes os relatórios recebidos. Pode-se dizer que a afetação do patrimônio torna o empreendimento “blindado”, pois os bens e direitos relativos ao empreendimento não serão alvo para pagamento de dívidas tributárias, trabalhistas (…) da incorporadora, somente se estas forem relativas ao empreendimento. A legislação trouxe forma, o governo trouxe incentivos, resta agora que os compradores e investidores do mercado imobiliário conheçam e assim comessem a exigir a instituição do Patrimônio de Afetação nos empreendimentos. Somente assim alcançaremos cada vez mais maior segurança na aquisição de imóveis em construção ou a serem construídos. Com toda a exposição acima feita, é evidente que a compra de uma unidade a ser construída é muito mais segura. Espero que as informações aqui compartilhadas sejam úteis! Se o conteúdo te ajudou, não esqueça de clicar no coração abaixo! Aproveite para dividir suas opiniões nos comentários. Continue lendo: Mais sobre incorporação imobiliária; É permitido condicionar o recebimento do "habite-se" à quitação de débitos tributários? Atraso na entrega do imóvel adquirido para investimento não gera dano moral. Indicação de bons livros de direito imobiliário: